2025年土地供應端：提質縮量，助力房地產市場回穩

　　推動房地產市場止跌回穩，土地供應是重要抓手之一。從各城市陸續發布的全年供地計劃，或近來多次供地的策略來看，業內預計，2025 年土地供應端將維持提質縮量的特點。

　　2 月 28 日，廣州舉行了 2025 年春季土地推介與藍皮書發布會，包括保利發展、越秀地產、華潤置地、綠城、萬科等在內的 52 家房企參與。《2025 年度廣州經營性用地供地藍皮書》顯示，2025 年全年，廣州擬推出宅地 131 宗，較去年計劃出讓的土地增加了 35 宗。

　　據廣州中原研究發展部統計，廣州城央板塊計劃有超過 77 宗地塊釋放，占計劃供地量近 6 成。“回到核心區” 是本次廣州供地計劃凸顯出的重要趨勢。

　　稍早些時日發布的北京土地供應計劃，也呈現出了相同的特點。1 月下旬，北京印發的《北京市 2025 年度建設用地供應計劃》提出，要優先保障軌道交通站點周邊及城中村改造資金平衡商品住宅用地供應。加大站城融合力度，適度提高軌道站點周邊用地建設強度，打造微中心。推動 “好房子” 試點實施，提升住房品質。

　　具體來看，在北京各城區的擬供地計劃中，東城區擬新增 2 宗地塊，海淀區的供應數量也從上年的 5 宗提升至 2025 年的 7 宗;朝陽區也推出了呼家樓、酒仙橋、永安里等位于軌道交通周圍的優質地塊。

　　這也意味著，北京在 2025 年推出的土地將更優質，預計環線位置更優越、地塊條件更好，周邊配套也更成熟。

　　事實上，加大優質宅地供應，以確定性較強的高端優質宅地供應吸引房企，已基本成為各大城市供地的共同主題。

　　盡管目前上海尚未公布 2025 年的供地計劃，但 2 月中旬時上海發改委在披露推動經濟持續回升向好政策舉措時就明確表示，要加大優質住宅用地供應力度。

　　這在近日的上海土地出讓中已可見一斑。2 月 20 日，位于虹口區內環的一宗舊改地塊，拍出了 38.2% 的高溢價率，約 11.7 萬元 / 平方米的成交樓板價也刷新了區域樓板價的新紀錄。同期，上海協議出讓的靜安區高品質袖珍地塊，預計將以 16 萬元 / 平方米的單價再刷新紀錄。

　　上海中原地產資深市場分析師盧文曦表示，優質宅地的供應實際上是要通過改善類需求的穩定，釋放穩定市場交易量。2024 年上海市場交易量降低的一個重要因素就是供應縮量。同時，優質宅地的供應契合當前市場上主流的改善需求，通過好產品實現去化，不會成為積壓的庫存，有利于房地產市場的健康運行。

　　杭州也采取了類似的供地策略。在 2 月 26 日掛牌的第六批次涉宅地中，共有 4 宗宅地。

　　中指研究院華東大區常務副總高院生表示，杭州推出的上述 4 宗地塊全部位于主城區，分布在望江新城、錢二、蔣村、三墩等板塊，均屬于優質寶地。其中，望江新城地塊所在區域近 2 年基本處于斷供狀態。而蔣村板塊的項目則有望打造純疊墅類改善產品，該區域內也多年來沒有低密項目入市。

　　在高院生看來，原則上杭州會在年內保持核心區域優質地塊的優先供給，同時也會結合市場的變化及時調整，例如板塊內庫存水平，以及企業拿地的積極性等。

　　優質宅地的釋放，自然吸引了一眾有補倉意愿和能力的開發商，造就了近來地市的熱度。

　　據克而瑞統計，2 月以來，北京、上海、杭州迎來多宗高總價地塊的高溢價成交，拉動平均溢價率升至 13.4%，較上月增加了 4.7 個百分點，再創新高。這也是自 2021 年 7 月以來，月度平均溢價率首次突破 10%。同期，2 月土地成交面積同環比回落、土地成交金額則同比上漲 39%。

　　值得一提的是，除了加大優質地塊的供應外，今年各城供地計劃預計還將延續此前兩年的縮量趨勢。

　　以北京為例，2025 年商品住宅用地計劃供應 240 - 300 公頃;而 2024 年這一計劃供應量為 “不低于 300 公頃”，相當于 2025 年的供應量下限下調了 60 公頃。另據克而瑞統計，2025 年，鄭州市八區宅地供應計劃的同比降幅約三成。

　　上述機構預計，從各城市目前披露的供地計劃來看，得益于地方債務上限和專項債對于地方財政壓力的緩解，以及推動穩市場進程穩步發展的需求，2025 年土地供應規模將在 “以需定供” 的前提下延續低位。