土地收儲(chǔ)：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的關(guān)鍵舉措

　　近日，隨著 “穩(wěn)住樓市” 首次寫入政府工作報(bào)告，土地收儲(chǔ)作為促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的重要手段，成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大背景下，土地收儲(chǔ)在土地特征、定價(jià)機(jī)制以及對(duì)市場(chǎng)的影響等方面呈現(xiàn)出諸多值得關(guān)注的態(tài)勢(shì)。

　　收儲(chǔ)土地的類型特征顯著

　　據(jù)專家分析，當(dāng)前土地收儲(chǔ)主要涉及四類土地。其一，因企業(yè)不可抗力因素導(dǎo)致閑置的土地，按照《閑置土地處置辦法》，若閑置超過兩年，將依法無(wú)償收回;閑置一年以上但不滿兩年的，則需按土地出讓價(jià)款的 20% 征收土地閑置費(fèi)。其二，市場(chǎng)流拍土地，即那些多次公開出讓均未能成功成交的經(jīng)營(yíng)性用地。其三，企業(yè)因非自身原因致使開發(fā)受阻且土地具備分割條件，從而無(wú)開發(fā)意愿的地塊。其四，由于城市規(guī)劃調(diào)整，原有規(guī)劃用途不再符合當(dāng)下需求而需收回的規(guī)劃調(diào)整用地。

　　獨(dú)特的定價(jià)機(jī)制保障公平合理

　　在土地收儲(chǔ)的定價(jià)方面，采取了一種兼顧歷史與現(xiàn)實(shí)的策略。主要遵循歷史成本與當(dāng)前評(píng)估價(jià)格兩者相較取其低的原則，在此基礎(chǔ)上，通過集體決策進(jìn)一步下浮一定幅度來(lái)確定最終的土地回收價(jià)格。以廣東試點(diǎn)情況為例，在七個(gè)重點(diǎn)城市收儲(chǔ)的地塊中，約 60% 實(shí)施了折價(jià)收購(gòu)，但也存在部分土地溢價(jià)回收的現(xiàn)象。這是因?yàn)椴糠珠_發(fā)商前期已在土地上投入了開發(fā)成本，當(dāng)土地因規(guī)劃用途調(diào)整被收回時(shí)，政府會(huì)對(duì)其前期投入給予合理補(bǔ)償，如越秀在廣州的一塊地就因規(guī)劃變更被政府收回并獲得了相應(yīng)補(bǔ)償。

　　面臨挑戰(zhàn)但意義重大

　　盡管土地收儲(chǔ)在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面具有重要意義，但目前也面臨著諸多挑戰(zhàn)。在民企土地處置方面，部分民營(yíng)企業(yè)的地塊開發(fā)陷入停滯，土地長(zhǎng)期閑置且處于再抵押狀態(tài)，企業(yè)資金緊張無(wú)力贖回，市場(chǎng)化融資也困難重重，甚至部分地塊存在司法糾紛或債權(quán)債務(wù)問題，增加了收儲(chǔ)的法律風(fēng)險(xiǎn)。土地收儲(chǔ)后續(xù)的出讓環(huán)節(jié)也受到政策限制，政策規(guī)定收回土地的規(guī)模上限為出讓規(guī)模的 50%，并且必須充分考慮片區(qū)內(nèi)的土地供需平衡，同時(shí)，庫(kù)存消化周期超過 36 個(gè)月的區(qū)域禁止出讓土地。此外，國(guó)企和城投在土地再次出讓遇冷時(shí)需承擔(dān)兜底壓力，且收儲(chǔ)土地的資金平衡問題也較為突出，收儲(chǔ)產(chǎn)生的債務(wù)需償還專項(xiàng)債本息，部分用于保障性住房建設(shè)的土地盈利可能無(wú)法覆蓋成本。

　　不過，土地收儲(chǔ)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極作用不可忽視。它不僅能從源頭上削減土地庫(kù)存，穩(wěn)定地價(jià)和房?jī)r(jià)，避免開發(fā)商因資金壓力拋售土地引發(fā)市場(chǎng)連鎖反應(yīng)，還能為開發(fā)商提供資金支持，幫助其償還債務(wù)、保障房屋交付并優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，土地收儲(chǔ)通過緩解市場(chǎng)供需矛盾、優(yōu)化土地資源配置、助力構(gòu)建 “市場(chǎng) + 保障” 的房地產(chǎn)新發(fā)展模式等，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展注入新的動(dòng)力。

　　隨著土地收儲(chǔ)工作的持續(xù)推進(jìn)，其在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中的關(guān)鍵作用將進(jìn)一步凸顯，未來(lái)相關(guān)政策的完善和實(shí)施效果值得市場(chǎng)各方密切關(guān)注。