濟(jì)南土地市場：2025年開年動(dòng)態(tài)與趨勢

　　2025 年伊始，濟(jì)南土地市場活力滿滿。核心區(qū)高價(jià)地塊回歸，政策驅(qū)動(dòng)型項(xiàng)目頻現(xiàn)，奏響全年土拍樂章。CBD 西區(qū)城市更新項(xiàng)目一期 A-1 地塊以 15000 元 /㎡起拍單價(jià)創(chuàng)片區(qū)新高，多片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊也紛紛掛牌。其中，明湖熱電廠地塊作為山東首個(gè)綁定 “高品質(zhì)住宅” 標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，將層高、新風(fēng)系統(tǒng)等硬性要求寫入出讓文件，成為全省 “好房子” 建設(shè)的政策試點(diǎn)。在政府工作報(bào)告明確 “好房子” 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的大背景下，濟(jì)南樓市正從 “地段紅利” 邁向 “產(chǎn)品力革命”。?

　　CBD 西區(qū)樓面價(jià)最高地塊再出讓，兩房企攜手 “底價(jià)” 拿下?

　　CBD 片區(qū)向來是濟(jì)南高端區(qū)域的代表，其土地出讓備受矚目。2025 年的首次土拍，就由 CBD 西區(qū)樓面價(jià)最高地塊的再次出讓開啟。這一地塊，也就是 CBD 西片區(qū)城市更新項(xiàng)目 (一期) A1 地塊，歷經(jīng)推遲、終止出讓，后重新掛牌，最終在 3 月 17 日由歷下城發(fā)與保利置業(yè)以底價(jià)成功摘得。?

　　回顧該地塊成交歷程，它曾推遲至 2024 年 12 月 16 日競拍，隨后于 12 月 18 日因故終止，今年 2 月 13 日重新掛牌，成為濟(jì)南 2025 年首次供地項(xiàng)目。資料顯示，此地塊位于歷下區(qū)解放東路以北、茂陵山路以西，地上最大容積率 2.9.土地面積 37271㎡，起始樓面價(jià) 15000 元 /㎡。地塊周邊交通、教育、商業(yè)配套成熟，臨近在建地鐵 6 號線茂嶺山站、歷下區(qū)政務(wù)中心、三甲醫(yī)院以及多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校，生活極為便利。?

　　A-1 地塊起拍價(jià)相較于 2024 年保利置業(yè)競得的 A5 地塊樓面價(jià) 14059 元 /㎡，高出約 6.7%，刷新片區(qū)住宅用地起拍單價(jià)紀(jì)錄。最終成交樓面價(jià) 15000 元 /㎡。值得注意的是，保利置業(yè)在該片區(qū)的在售項(xiàng)目保利金茂瑯譽(yù)，目前均價(jià)約 31000 元 /㎡。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，A-1 地塊高起拍價(jià)加上片區(qū)高密度開發(fā)，未來產(chǎn)品溢價(jià)空間可能受限。參考周邊項(xiàng)目，預(yù)計(jì)住宅售價(jià)在 3 萬 —3.5 萬元 /㎡區(qū)間，A-1 地塊或主打 140㎡以上改善型產(chǎn)品，這將加劇 CBD 西片區(qū)高端市場競爭。?

　　濟(jì)南首宗高品質(zhì)住宅用地掛牌，明湖熱電廠地塊啟動(dòng)出讓?

　　如果說 CBD 西區(qū)樓面價(jià)最高地塊的落定打響了開年土拍 “第一槍”，那么首宗高品質(zhì)住宅用地掛牌則是土拍市場的 “硬菜”。山東為推進(jìn) “好房子” 建設(shè)，提出 2025 年新出讓優(yōu)質(zhì)地塊全部建設(shè)高品質(zhì)住宅，這一政策在濟(jì)南開年便落地實(shí)施。2 月 26 日，明湖熱電廠地塊項(xiàng)目資產(chǎn)包掛牌，明確要求土地競得人按高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)意見標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)并通過驗(yàn)收，這是濟(jì)南今年首個(gè)掛牌的高品質(zhì)住宅地塊。?

　　明湖熱電廠作為山東首座熱電廠，自 1983 年籌建起承擔(dān)主城區(qū)供熱任務(wù)，2024 年因城市更新與環(huán)保需求關(guān)停拆除，原工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)?“住宅 + 商業(yè)” 功能，以提升大明湖景觀視廊與主城界面。資料顯示，明湖熱電廠地塊項(xiàng)目組團(tuán)地塊位于天橋區(qū)北坦街道辦事處，總用地面積約 3.49 萬㎡，含 2.86 萬㎡住宅用地和 6260㎡商務(wù)金融用地。住宅用地容積率 2.6.起拍樓面價(jià) 6763 元 /㎡;商務(wù)金融用地容積率 1.6.起拍價(jià) 3001 元 /㎡。住宅地塊需配建不小于 2000㎡安置房，由濟(jì)南能源集團(tuán)資源開發(fā)有限公司以不高于 16658 元 /㎡價(jià)格回購。?

　　掛牌信息首次明確要求競得人按《山東省高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)意見》建設(shè) “高品質(zhì)住宅”，開發(fā)需滿足層高≥3 米、全屋新風(fēng)系統(tǒng)、非接觸式門禁等標(biāo)準(zhǔn)，并通過省級認(rèn)定驗(yàn)收。此外，競得人需在拿地后 3 個(gè)月內(nèi)向天橋區(qū)教育局指定賬戶繳納 2087.90 萬元教育設(shè)施配建資金，用于提升天橋區(qū)教育辦學(xué)條件。?

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，明湖熱電廠拆除及新項(xiàng)目建設(shè)，將更新北湖片區(qū)和天橋區(qū)城市面貌，提升大明湖風(fēng)景區(qū)北向風(fēng)景線顏值。不過，有業(yè)內(nèi)人士分析，天橋區(qū)剛需盤多，房源均價(jià) 11000 元 /㎡起，若此地塊打造改善高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，市場接受度有待觀察。?

　　開年優(yōu)質(zhì)地塊密集掛牌，政策引導(dǎo)市場向 “好房子” 轉(zhuǎn)型?

　　實(shí)際上，開年濟(jì)南土拍市場十分熱鬧，多個(gè)片區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊密集掛牌。2 月 26 日明湖熱電廠地塊掛牌后，歷城港溝、歷下盛福、高新孫村也紛紛掛地，此次共掛牌 9 宗土地，其中 5 宗為住宅用地，總土地面積約 180436㎡。?

　　港溝南區(qū) 2 宗地塊位于歷城區(qū)蓮花山片區(qū)港九路以東、韓倉河以西。港溝南區(qū)用地 DLH13-7-3 地塊，土地面積 12858㎡，地上最大容積率 2.2.起始樓面價(jià)約 4268 元 /㎡，用于歷城區(qū)政府回遷安置，由歷城區(qū)指定的港溝街道辦事處按地上建筑面積 11300 元 / 平方米、地下建筑面積 4000 元 /㎡價(jià)格全部回購。港溝南區(qū)用地 DLH13-3 地塊，土地面積 45828㎡，地上最大容積率 1.8.起始樓面價(jià)約 5684 元 /㎡，掛牌條件暫未公布。?

　　歷下盛福片區(qū)也有 2 宗土地掛牌，位于歷下區(qū)花園東路以北、穎秀路以東、輕風(fēng)路以南、開源路以西。其中，歷下盛福片區(qū) DSF-09-04 地塊 2024 年兩次流拍后，2025 年 3 月重新掛牌，起始樓面價(jià)從 8343 元 /㎡降至 6470 元 /㎡，降幅達(dá) 22%。該地塊需代建 45 班小學(xué)及 24 班高中，并配建菜市場、托兒所等設(shè)施。目前該片區(qū)在售項(xiàng)目中建星光城市、大華啟宸等均價(jià) 1.8 萬 - 2.2 萬元 /㎡，降價(jià)后地塊性價(jià)比提升，可能成為房企補(bǔ)倉熱點(diǎn)。?

　　此外，近郊改善型新熱點(diǎn)孫村圍子山地塊也有動(dòng)作。高新區(qū)孫村片區(qū)圍子山東側(cè) A-1 地塊 (春博路以東) 容積率僅 1.2.是 2025 年稀缺低密宅地，規(guī)劃打造高端改善型產(chǎn)品。周邊保利、龍湖等項(xiàng)目已布局，濟(jì)高控股摘地后計(jì)劃打造 “山景 + 低密” 住宅，目標(biāo)售價(jià)或突破 20000 元 /㎡，填補(bǔ)片區(qū)高端市場空白。?

　　2025 年全國政府工作報(bào)告將 “穩(wěn)住樓市股市” 列為經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)，同時(shí)首次明確 “好房子” 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅層高不低于 3 米，推動(dòng)住房向安全、舒適、綠色、智慧方向升級。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024 年濟(jì)南改善型住宅 (總價(jià) 300 萬元以上) 成交占比升至 27%，較 2020 年翻倍，但庫存去化周期延長至 18 個(gè)月。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，開年后多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，既順應(yīng)改善需求，也考驗(yàn)房企在 “高成本、高門檻、高競爭” 環(huán)境下的精細(xì)化操盤能力。隨著 “高品質(zhì)住宅” 政策全面推開，濟(jì)南樓市或進(jìn)入 “品質(zhì)定價(jià)” 新時(shí)代，產(chǎn)品力將取代地段紅利成為核心價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。