北京樓市3月成交火爆 “地王”頻出背后真相幾何

　　清明假期剛過，不少人在假期選擇外出游玩，而另一些關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的人則趁著假期看房。3 月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至一線房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出異常火爆的態(tài)勢(shì)。?

　　據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3 月北京二手房成交突破 1.9 萬套，新房單月網(wǎng)簽 4850 套。土拍市場(chǎng)同樣熱鬧非凡，北京樓面價(jià)首次突破 10 萬元 /㎡。無獨(dú)有偶，上海靜安地塊更是以 16 萬元 /㎡刷新全國紀(jì)錄。市場(chǎng)上由此引發(fā)猜測(cè)，樓市是否即將迎來新一輪上漲?甚至有人認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始觸底反彈，此時(shí)不抄底就會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。然而，事實(shí)真是如此嗎??

　　有業(yè)內(nèi)分析人士指出，3 月新房二手房成交量攀升以及 “地王” 頻出，看似都是市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的表現(xiàn)，實(shí)則背后原因大不相同。先看 “地王” 現(xiàn)象，仔細(xì)觀察此輪 “地王潮”，拿地主力清一色為中海、建發(fā)等央國企。這些企業(yè)的拿地邏輯與民營房企差異巨大，它們無需過多考慮短期利潤，更多是配合地方政府完成土地出讓任務(wù)。正如有業(yè)內(nèi)人士直言：“地王是政府穩(wěn)樓市、穩(wěn)銀行、穩(wěn)風(fēng)險(xiǎn)的工具，只要政府和銀行配合就能完成。” 這些高價(jià)地塊未來大多會(huì)被開發(fā)成頂級(jí)豪宅，面向高凈值人群，與普通購房者關(guān)聯(lián)甚少。因此，將 “地王” 頻出作為 “市場(chǎng)信心” 筑底回歸的證據(jù)并不恰當(dāng)。?

　　以北京海淀最新拍出的地塊為例，其樓面價(jià)達(dá) 10 萬 + 元 /㎡，未來售價(jià)預(yù)計(jì)在 13 - 14 萬元 /㎡往上。這樣的價(jià)格體系已超出普通大眾的承受范圍。如今的房產(chǎn)邏輯已從過去的普漲轉(zhuǎn)變?yōu)?“地王時(shí)代”，每誕生一塊 “地王”，周邊老舊小區(qū)房?jī)r(jià)就可能進(jìn)一步下跌。這就如同超級(jí)大盤股 IPO 會(huì)抽走市場(chǎng)資金一樣，“地王” 頻現(xiàn)使得有錢人紛紛追逐三四百平的頂豪。在此過程中，一些人因樓市資金情況和自身現(xiàn)金流變化，開始瘋狂拋售手上的剛需房和老舊小區(qū)房源。例如，有人因新房?jī)r(jià)格過高，只能賣房置換;還有住在傳統(tǒng)富人區(qū)的人，由于小區(qū)環(huán)境逐漸變差、鄰居層次下降，面臨是否置換房產(chǎn)的抉擇，不少人選擇賣掉幾套老舊小區(qū)房源去置換新房。宏觀層面來看，雖然相關(guān)部門并不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)走向這樣的局面，但在 A 股市場(chǎng)尚未與外部因素決出勝負(fù)之前，不敢輕易啟動(dòng) A 股，以防大股東減持套現(xiàn)，導(dǎo)致新質(zhì)生產(chǎn)力和制造業(yè)公司被外資收購。在此情況下，為解決地方財(cái)政缺錢問題，賣土地、打造 “地王”、推出頂豪等成為當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的手段。?

　　此外，樓市正從過去的 “普漲時(shí)代” 進(jìn)入 “分化時(shí)代”。過去房?jī)r(jià)普漲時(shí)，老舊小區(qū)房?jī)r(jià)也能跟著上漲。但如今邏輯已發(fā)生變化：“地王” 頻出不僅不會(huì)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)，反而會(huì)加速老舊小區(qū)房源貶值。當(dāng)下購買力正朝著兩個(gè)極端分化，富人追逐稀缺頂豪，剛需人群則被迫接手老舊小區(qū)房源。處于中間層的改善型需求群體最為尷尬，既無力購買頂豪，又不愿接手老舊房屋。這也是業(yè)內(nèi)人士常提醒購房者，購買二手房時(shí)盡量避開周邊新房入市多的片區(qū)板塊的原因。?

　　對(duì)于普通購房者而言，若手上預(yù)算充足，可以考慮改善住房條件;若預(yù)算不夠，不妨耐心等待。未來趨勢(shì)十分明確，在 “豪宅有市場(chǎng)，剛需有保障” 的情況下，房子不再稀缺，房產(chǎn)質(zhì)量將成為關(guān)鍵因素。當(dāng)然，就目前來看，北京保障房全面鋪開還需要一定時(shí)間，剛需購房者不必著急，也無需絕望，應(yīng)持續(xù)動(dòng)態(tài)關(guān)注市場(chǎng)變化。?

　　綜上所述，“地王” 頻現(xiàn)并非樓市回暖的前奏，更像是市場(chǎng)分化的加速器。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富重新分配的過程中，普通人最需要保持清醒認(rèn)知，并非所有房子都值得購買，也并非所有時(shí)機(jī)都適合出手。與其被 “地王” 新聞擾亂判斷，不如靜下心來認(rèn)真研究自身真實(shí)的購房需求。在這個(gè)充滿變化的時(shí)代，購房選擇的正確性遠(yuǎn)比盲目行動(dòng)更為重要。