深圳中洲迎璽花園二期預計7月加推 產品涵蓋92-166㎡三四房

　　目前『中洲迎璽花園』營銷中心已開放，一期實體樣板房開放參觀，正在熱銷中。二期產品已經明確，樣板房暫未開放，預計7月加推。

　　『中洲迎璽花園』最新消息

　　①：一期在售貨量不多了，即將售罄：

　　2023年11月29日，1棟1-2-3-4單元的642套商品住宅備入市，推出建面約93-97-115-120㎡三至四房，備案均價約7.25萬，開盤直接打85折，折后均價約6.15萬，房地產信息平臺顯示去化76.79%，加上定金還沒錄入合同的實際去化至少85%以上，剩下幾十套房子了。

　　②：剩余在售房源的基本情況：

　　根據深圳市房地產信息平臺公開信息數據顯示，目前還有149套待售的房源，其中93㎡戶型剩42套、97㎡剩67套，115㎡戶型剩27套，135㎡戶型剩5套。需要注意的是該數據只能參考，那些定金還沒錄入合同的也包含在里面，真正能選的房源沒這么多！

　　③：項目易主，中洲由主角變配角：

　　前段時間，迎璽一期待售房源曾出現過被鎖定的情況，當時各種猜測都有，后經核實是因為開發商股權變更，但未向住建部門備案導致的，沒兩天就解鎖了。股權變更后項目實控人由中洲變成了信達，信達本身就是實際幕后資方，變更后中洲仍持有部分權益，但由主角變成了配角！

　　④：二期產品、價格及入市時間節點：

　　二期即將加推建面約92㎡-95㎡-97㎡-114㎡-115㎡-120㎡-131㎡-136㎡-140㎡-141㎡-166㎡三至四房，產品比一期豐富，且大戶型占比高、看花園戶型占比高，估計整體均價會高于一期，力度力度也不會這么大，目前的消息是7月份宣發二期產品，最快7月底入市。

　　⑤：關于北站地標“綠芯公園”沒了的傳言：

　　前天，關于北站“綠芯公園”沒了的消息不脛而走，經過一天時間發酵，結合現有資料來看這大概率就是一個因設計與實施遇到了問題，可能需要調整地基與基礎工程規制，從而引發的檢測定標延期事件，只是被某些為了流量的標題黨過度解讀了而已，大可不必為此擔憂。

　　綠芯公園是北站規劃的重要地標級項目，2022年5月用地規劃獲批，2023年8月正式動工，被列入《深圳市2024年重大項目清單》，不止民間媒體，市級、區級政府和官媒也都經常拿來顯擺，這么重要、投入巨大，政府積極推動，且已經實質性實施的項目，怎么會說沒就沒？

　　『中洲迎璽花園』深度解析

　　項目發展商

　　相信『迎璽花園』的權屬問題大家都有所耳聞，在此就不過多贅述。簡單概括就是，塊是中洲歷經多年輾轉才拿到手的，最近幾年經濟和行情都不好，中洲的情況也不容樂觀，為了“迎璽”項目能夠順利開發，信達資本（央企，專門盤活不良資產的）介入，最終推動順利開發入市。

　　信達是“迎璽”項目實際出資企業，起初只是名義上的權益方，也許是中洲沒能如期兌現與信達的某種協議，今年5月“黃金臺”公司變更了股權，由原來的“中洲地產”控股，變更為現在的“信達資產”控股，意味著“迎璽”項目已經實質性易主，中洲由原來的主角變成了配角！

　　項目簡介

　　『中洲迎璽花園』位于龍華區民治街道北站片區，白石龍社區，龍華大道與民豐路交匯處西側，毗鄰華潤超核潤府、龍騰學校、保利招商龍譽、中海瓏悅理、華潤超核紫云府、北站南園公園，距離4/5/6號線換乘站-深圳北站和4號線白石龍站都是步行約1公里左右。

　　『中洲迎璽花園』用地涉及兩宗土地，分四期報建開發，【A806-0397宗地為一/二期】、【A806-0396宗地為三/四期】，項目總占地面積約7.7萬㎡，規劃總建筑面積約44.6萬㎡，集商品住宅、裙樓商業、社區基礎生活配套于一體，是一個純粹居住圈層，低密度大型社區。

　　其中，『中洲迎璽花園』二期所屬的【A806-0397宗地】占地面積約4萬㎡，規劃總建筑面積約23.23萬㎡，計容建面約17.62萬㎡，包含約15.98萬㎡住宅、約7300㎡商業、約1500㎡老年人日間照料中心，社區服務中心約400㎡，另有其它基礎配套設施若干。

　　『中洲迎璽花園』二期所屬的【A806-0397宗地】規劃由9座主體建筑組成，分兩期報建，1棟為一期，1-3單元高47層，1棟4單元高30層；2棟為二期，1-2單元高31層，3-5單元高49層。去年11月底一期位于1棟1-4單元的產品已入市，即將加推的是二期2棟1-5單元的產品。

　　『中洲迎璽花園』二期所屬的【A806-0397宗地】建筑呈圍合式布局，最大樓間距達200米，充分考慮外部及內部景觀資源，保證了每戶的視野和采光。立面采用大面積外掛鋁板+雙層中空LOW-E超白玻璃幕墻+局部鋁合金型材桿件及暖灰色涂料裝飾，外觀輕奢簡約又不失大氣時尚。

　　『中洲迎璽花園』二期所屬的【A806-0397宗地】擁有4.44超低容積率和約40%的超高綠化率，約1.6萬㎡超大園林，內設泳池、兒童樂園、輕氧跑道等多功能場所，能夠滿足全齡段業主使用需求，多首層酒店入戶大堂，讓每一次回家都是一場極具儀式感的禮遇。

　　目前『中洲迎璽花園』正在建設中，施工許可證顯一期主體2025年5月竣工，預計2026年6月底前交付；二期主體2025年11月竣工，推算交房時間在2026年底前。一期1棟1-4單元產品已于去年12月開盤，目前在售；二期1-5單元的產品預計今年7月份入市，都是帶將裝修交付。

　　項目樓棟及產品介紹

　　『中洲迎璽花園』【A806-0397宗地】樓棟可歸納為兩種類型：

　　①1棟1-2-3單元，2棟3-4-5單元為超高層建筑，總高47或49層，標準層高3.1米，除了2棟3單元是3梯3戶，其它均為3梯4戶配置。

　　②1棟4單元，2棟1-2單元為高層建筑，總高30或31層，標準層高3.05米，均為2梯4戶配置。

　　其中，一期在售產品包含有：建面約93㎡-97㎡豎廳三房兩廳兩衛，約115㎡-120㎡-136㎡豎廳通透四房兩廳兩衛。

　　二期，即將加推產品包含有：建面約92㎡-95㎡-97㎡豎廳三房兩廳兩衛，約114㎡-120㎡-136㎡-141㎡-166㎡豎廳通透四房兩廳兩衛，約115㎡橫廳隱藏式過道四房兩廳兩衛，約131㎡-140㎡豎廳雙龍抱珠四房兩廳兩衛。

　　一期在售產品：93㎡和97㎡兩個傳統豎廳三房戶型是一樣的，115㎡和120㎡兩個豎廳通透四房戶型是一樣的，之所以建面有差別是受高層和超高層建筑公攤面積不一樣所致。136㎡戶型在豎廳通透的基礎上，各功能間尺度更舒闊，動靜分區更徹底，擁有餐客廳雙陽臺。

　　二期的產品比一期豐富，大家可以看下面的戶型圖自行研究。總體來說『中洲迎璽花園』一/二期的產品力是不差的，首先建筑形式決定了它的戶型通透性及采光、通風性是比較好的，其次戶型結構都沒啥大的暗病及硬傷，最后得房率、使用率在同類型物業中處在中等偏上的水平。

　　『中洲迎璽花園』一/二期產品做到了真正意義上的全南、全優朝向。其中，東南朝向占比最高，其次是正南朝向，還有一小部分是西南朝向，這些都是比較討喜的朝向。另外，值得注意的，它的通透戶型占比達到了約50%，這個在市面上同類型物業中是非常罕見、稀缺的。

　　『中洲迎璽花園』一/二期的北-西北-東北側是城市區域，南-西南-東南側有大片郊野生態。

　　一期的幾棟樓位于地塊的南側，所以小區花園景觀屬性會相對弱一些，但大部分戶型的中高區層段都能看郊野生態景觀。

　　二期的幾棟位于地塊的北側，加上未來三/四期地塊的建筑遮擋，大部分戶型都只能談小區花園景觀，只有一小部分戶型有一線天郊野生態景觀，或高區層段才能看到郊野生態景觀。

　　主要生活配套介紹

　　商業：『中洲迎璽花園』一/二期地塊自身地塊配建有約7300㎡底商，1公里范圍內目前還分布有北站繽果空間、北站優越時代廣場、龍光玖龍薈、星河coco city、民治天虹、皇嘉商業廣場等集中式商業，未來華潤超核商業中心還將兌現約13.4萬㎡的集中式商業。

　　地鐵：『中洲迎璽花園』距離4/5/6號線換乘站-深圳北站步行約1公里。它是深圳最大的交通樞紐，不僅有往返各主要城市的高鐵、動車，也是深圳地鐵4/5/6號線的換乘站，通過此站可直接輻射大學城、留仙洞、寶中、前海、福田CBD、光明科學城等重要區域，地鐵通勤較為便捷。

　　陸路：『中洲迎璽花園』是龍華大道首排物業，1.5公里范圍內還能輻射到新區大道、留仙大道、民治大道、珠三角環線高速、五和大道等多條主干道，加上本身距離梅林關口很近，相較于龍華其它區域，北站片區自駕通勤南山、福田，羅湖市區的時效是相對較短的。

　　教育：『中洲迎璽花園』周邊教育資源比較豐富的，根據龍華教育局公示的2023年秋季招生學區劃分，項目小學是在格致中學民治校區小學部和龍騰學校小學招生范圍內；初中是在格致中學民治校區初中部、龍騰學校初中部、玉龍學校初中部、深圳外國語龍華校區初中部。

　　醫療：去年以前北站片區都還是沒有公立綜合醫療資源的狀態，今年隨著新華醫院和深圳第二兒童醫院的試運營，片區醫療服務水平直接從青銅上升到了王者段位，因為新華醫院是由北京大學深圳醫院運營的，深圳第二兒童醫院是深圳規模最大的兒童醫院，兩者都非常優質。

　　公園：『中洲迎璽花園』1公里范圍內目前分布有南園公園、逸秀公園、白石龍音樂公園、玉龍公園及夢清公園（民治體育公園）。在建的綠芯公園也在項目1公里范圍內，該公園總建面約16萬㎡，建成后將會是一座富有活力的立體公共文化體育設施和城市公園。

　　文體：『中洲迎璽花園』1.5公里范圍內分布有文化名人大營救紀念館和民治文化體育中心，在建的深圳文化館新館預計明年建成并投入使用，在建的綠芯公園不僅是一座公園，還包含有約9.61萬㎡的文體設施，如演藝交互、藝術巡展、運動活力、少年科創體驗等功能分區。

　　片區基本面介紹

　　『中洲迎璽花園』所處的北站片區是龍華新城核心區的組成部分，也是帶動民治西南地區各板塊發展的“火車頭”，自2008年北站交通樞紐建設方案敲定進入開荒建設期，經十余年高速發展兌現，一座以北站交通樞紐為中心，紅山、上塘為支撐的富有活力的高鐵新城屹然崛起。

　　北站片區雖然是帶動周邊板塊發展的“火車頭”，但由于其定位的特殊性，政府對于北站片區的用地規劃非常謹慎，十年過去了，被帶動的紅山、上塘已發展成熟，反倒是北站片區仍是一副建筑稀疏，擁有連片儲備用地，大量項目在建的景象，成長性和持續向好性依舊突出。

　　這兩年是北站片區發展進程中非常重要的時段，多家頭部房企助力北站國際商務區建設，先后落地了潤府、萬象中心、紫蕓府、瓏悅里、龍譽、迎璽、設計產業總部、天馬總部等多個住宅及產業項目，這些將在2年內集中交付，屆時區域人居氛圍和產業能級將會有非常明顯的提升。

　　除了產業和住宅，北站及相鄰區域近兩年公共配套也正在加速完善，如新華醫院、第二兒童醫院、深高北新園校區等都剛投入運營，隨著文化館新館、綠芯公園、超核萬象中心，格致中學民治新校區、龍華高級中學集團民治校區的建成，區域公共配套服務能力水平將會達到新的高度。

　　另外，北站片區的軌道交通也在不斷強化，龍華地鐵五期規劃的3條地鐵中有兩條（22/27號線）途經北站片區，未來在原有4/5/6號線輻射區域的基礎上，加強了與科技園、深圳灣、南山中心、香蜜湖、河套等地區的聯系，巨大的外溢居住消費需求為片區后勢物業價值奠定了良好基礎。

　　此外，北站片區還規劃了總長度約12.4km空中連廊系統，主要的寫字樓、商業、公園、公共配套都預留有并入連廊系統的接口，不間斷、遮蔭避雨、高效步行的立體連廊系統可以有效緩解區域路面交通網通行壓力，提高商務洽談交流效率，提高市民生活便利性和幸福指數。

　　北站片區是龍華六大重點發展片區之一，定位“國際商務區”，以國際商務、總部經濟、金融服務等核心功能為主導，重點發展數字經濟、總部經濟和金融、科技、文化等現代服務業，建設具有全球影響力，產值超2000億的國際會客廳，是龍華產業能級和商業價值最突出的片區。

　　北站片區也是深圳20個重點片區之一、七大總部戰略基地之一，目前已匯集匯隆商務中心、新城商務中心、創想大廈、數字創新中心、科技創新中心、設計產業總部大廈、天馬總部大廈等多個優質產業載體，隨著儲備商辦用地繼續開發，更多寫字樓兌現，產業將會持續高質量發展。

　　小編綜合點評

　　區域位置：龍華一直以優異的外溢承載性著稱，而與市區空間距離最短的民治街道最突出，其中北站片區因為深圳最大綜合交通樞紐的存在，地鐵4-5-6號三線加持，加上戰略地位重要、規劃功能業態全面、城市面貌新、成長性也不錯，片區賣點多且突出，基本上是置業龍華的首選。

　　生活配套：北站片區原本不缺地鐵、商業、學校、公園配套，近兩年新華醫院、第二兒童醫院、龍華文化四館、深高北紫園校區、夢清公園建成，公共配套提升很大，隨著萬象中心、綠芯公園、文化館新館、格致中學民治校區的兌現，片區配套能級還將再上一個大臺階。

　　項目體質：現在的新房大多存在體量小、容積率高、產權屬性不純粹、花園公共活動空間局限等通病，『中洲迎璽花園』建面約44.6萬㎡，容積率4.44，純粹商品房，車位配比超1:1，一/二擁有約1.6萬㎡的超大園林，就自身體質而言沒啥好吐槽的缺陷，相比競品優勢也比較明顯。

　　產品戶型：『中洲迎璽花園』整體產品定位偏首次改善和純改善型。戶型結構本身沒啥槽點，全優朝向，大部分戶型視野、景觀都不錯，通透戶型占比超50%，得房率約76%左右，含贈送使用率85%左右，部分飄窗多的戶型也能達到接近90%，總體來說產品力是不差的。

　　價格預測：『中洲迎璽花園』一期備案均價約7.24萬，85折已經不是秘密了，折后均價6.15萬，有一期作為參照，二期的價格懸念不大了，考慮到二期大戶型占比更高，且大部分都是花園景觀，受地鐵高架影響也會小一些，估計最終價格可能會上浮一點，預計在6.3-6.5萬之間。

　　對比新房：北站東廣場前面區域除了迎璽項目外，還有紫云府、龍譽、潤府、瓏悅理在售，備案均價都是7萬出頭，迎璽即不是均價最高的，也不是最低的，但它的折扣力度是最大的，折后均價也是最便宜的，加上其獨有的純商品房、低容積、大社區、寬松梯戶比，優勢蠻明顯。

　　對比二手：考慮位置、樓齡、學區等因素，小編認為參考如下三個小區的行情是相對客觀的，新彩苑今年成交了兩套90㎡三房，均價6萬，玖瓏璽今年成交兩套87-113㎡四房，均價8.56萬，萬科金域華府今年成交了7套二手，有74-82-85-89-134兩至四房，均價約7.31萬。

　　綜合性價比：『中洲迎璽花園』在北站片區的幾個新盤中價格和體質都是比較有優勢的，唯一拿來嚼舌根的是產權年限問題；結合具有一定參考價值的二手行情來看，倒掛有，但是不大，約是幾千到一萬之間，主要是有同樣存在產權年限問題的小區做對比，這個倒掛還是站的住腳的。

　　片區價值基礎：北站與紅山、上塘片區同屬龍華新城核心區，也都是煥新城區，不同的是紅山和上塘已經是高度建成了，而北站片區的城建完善度還不高，但是他們的價格體系有相差不大，也就是說北片區即有價值是包含有一定概念和預期價值的，意味著存在一定兌現不確定性風險。

　　片區成長性：北站與紅山、上塘都屬于煥新城區，不同的是北站片區城市定位和功能業態綜合性要高一些，經濟和商業價值上限會更高。目前片區仍處在大規模建設開發期，未來2年將迎來集中交付期，大部分預期價值很快就能兌現，但是概念價值需要看片區未來產業及企業入駐情況。

　　適配客群：在龍華，有600萬左右預算就能在北站、紅山、上塘搞三房。如果真是一點不在乎增值，就優先紅山、上塘，但凡考慮一點增值就優先北站，畢竟它作為“火車頭”如果都起不來，其它片區又能好到哪去？而北站要數迎璽的賣點最突出、最有說服力，只要預算夠都能考慮。

　　小編結語：

　　『中洲迎璽花園』作為北站片區的項目，其所處位置、片區功能定位、城市面貌、公共配套、區域成長性、自身體質、產品戶型、價格競爭力等大家比較關心的幾個因素它都比較有談資，最大的抗性應該是產權年限的問題，因為從1992年算起，到今年產權還剩38年。

　　產權年限大家擔心的問題無非是如下三點：

　　①是否會影響房貸年限？參照深圳現有其它90年代左右批地的二手小區，房貸能貸多少年？產權年限不是唯一判定標準，也可以按照房子樓齡（建成時間）計算。這個隨便打聽一下就能有確定性答案，沒啥好質疑的，距離項目很近的萬科金域學府就是案例。

　　②到期是否能續期？費用是多少？深圳第一批70年產權的住宅現在還剩33年產權，目前沒有政策能明確這兩個問題；根據羅湖兩個50年產權住宅用地產權期續20年產權的實操案例，一套約62㎡的房子花了約3.9萬，一套79㎡的花了約5.8萬；另外，根據最新物權法的相關條款，不動產續期20年的費用不會超過5位數（幾萬塊錢）。

　　③到期是否會被無條件收回？40-50年的房子都破的不成樣子，已經面臨舊改或棚改了，大概率等不到70年就要拆除重建。所謂的產權年限指的土地使用年限，不是房子本身的所有權年限，房子是不動產，土地征收或房子拆除都要談賠償或補償的！歷史遺留違建小產權都不能說回收就回收、說拆舊拆，更不要談通過正常合法手續納稅購買的商品房了！

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