深圳南山準現房荔源雅苑入市 總價最低304萬上車

　　南山低總價準現房-荔源雅苑已于6月30日入市，網傳開盤約88折，總價最低304萬，去化約7成。

　　荔源雅苑首推251套房源，戶型為50-89-117㎡兩房至四房，項目備案均價7.38萬/㎡，可以說是南山最低上車門檻。

　　開盤前流出9折后的總價區間（如下），但在開盤當天又加了2個點的優惠，最終88折。首套房首付折后首付僅需61萬起步。

　　50㎡2房，共169套，總價區間310-355萬；

　　89㎡3房，共54套，總價區間590-639萬；

　　115㎡4房，共28套，總計區間744-840萬。

　　項目介紹

　　南山邊緣小體量社區

　　車位比偏低

　　荔源雅苑，位于南山區南頭同樂片區中山園路與鐵二路交匯處，項目東側是在建的商品房桑泰縉樾府（預計也會在今年入市），西側是同樂物聯網產業綜合基地，南側是已經售完的人才房項目安居同樂馨苑。

　　從大區位來看，荔源雅苑位居寶安區跟南山區交界處，這個板塊屬于南山的邊緣地帶，緊靠寶安新安街道，雖然近幾年開發建設力度較大，但整體環境面貌和生活配套還沒有完全建成。

　　荔源雅苑總占地面積約0.63萬㎡，總建筑面積約3.36萬㎡，計容建面約2.33萬㎡，容積率3.52，綠化率40%。

　　共由2棟住宅組成，其中1棟A座住宅30F，1棟B座住宅28F，總規劃322套，停車位240個，CWB1：0.75。

　　荔源雅苑戶型產品上以建面約50㎡的1房戶型為主力產品，共有238套，整體占比近74%；另有56套建面約89㎡的3房及建面約115㎡的4房。項目梯戶比分別為2梯5戶、2梯7戶，其中B座主要以建面約50㎡的小戶型產品為為主。

　　建面約50㎡的小面積段住宅，在目前新房市場上確實難見，不過就當前購房者的普遍講究一步到位，或者中心地段上車，荔源雅苑這個產品又會回到是“”要市區的擁擠小房還是要郊區的舒適生活”的爭議話題中。（當下總價400萬左右在龍華也能買到不錯的地段...）

　　戶型有“變身空間”

　　需警惕戶型采光及遮擋

　　荔源雅苑共有三個戶型，分別為50㎡的1房、89㎡的2房、115㎡的3房。

　　從官方公示的戶型圖來看，都有利用陽臺實現“變身”的功能，戶型整體設計方正但也許注意以下幾個問題。（首先要注意的是原設計中的功能改變違規是否被有關部門允許）

　　建面約50-52㎡的1房可“變”2房，但戶型采光堪憂。

　　從戶型格局中可看到未來可以犧牲陽臺，實現空間轉變，但這也意味著，客餐廳的采光依賴客廳的飄窗，而且可以看得到客廳飄窗處于樓梯內側，采光有限ggg

　　建面約89㎡的戶型屬于比較經典的豎廳三房格局，而且朝南看花園，兩個臥室都帶有大飄窗，整體布局尚可。

　　建面約117㎡的戶型需要警惕北側視野遮擋和南側對視、遮擋。

　　該戶型雖然屬于南北通格局，不過戶型主朝北，南側的餐廳和廚房、生活陽臺及次臥的部分空間采光及視野或被建面約89㎡的戶型遮擋；北側陽臺的景觀視野未來或會受到桑泰縉樾府樓棟的影響（具體以建成后實際情況為準）。

　　從戶型來說，荔源雅苑利用陽臺空間，方便室內空間的實用率提升，不過后續改版戶型用途是否能得到官方支持，大家要進一步了解。

　　荔源雅苑樣板間已經開放，為準現房產品，大家可以看實體樓了解詳情，具體以項目現場公示為準。

　　擁有南山大區位的優勢

　　但周邊商業配套較為欠缺

　　南山的發展大家有目共睹，市政、商業配套也日益完善，不過荔源雅苑所處的同樂片區，雖然有近年有多個小區建成，但暫時沒有大型商業規劃，相對而言，配套較為欠缺。

　　地鐵方面，荔源雅苑距離地鐵12號線同樂站A出口步行距離約800米。地圖導航的路線多處于施工狀態，預計入住后可得以改善。

　　地鐵12號線可通往南山中心區、寶安西鄉等片區，還可經12號線換乘1號、5號、9號等地鐵線路通往全城。

圖|源于高德地圖

　　商業方面，項目為配建商業，在直線距離約900米處有南山農批市場，或者前往周邊建工村等臨近小區的底層商業配套，而大型商業配套需驅車或者公共交通前往南山中心、西麗、前海、寶安新安等區域核心地段，相對稍有不便。

　　教育方面，臨近有九年一貫制義務學校-教科院同樂實驗學校，1公里范圍內有南山實驗教育集團園丁學校。（具體入學以當年區教育局公示為準）

　　市政公園方面，在項目直線距離2公里范圍內有中山公園、西麗生態園等多個公園未來休閑可選擇較多。

　　綜合而言，荔源雅苑有南山的大區域的地段優勢，但自身的小位置又偏弱。產品方面，小戶型雖然市面上房源量較少，但同片區有已經賣完的鴻榮源尚璟，屬于地鐵口的TA相對荔源雅苑更有位置及品牌優勢；而稍大一點的戶型在當前市面上可選擇較多，荔源雅苑相對而言也沒有突出的優勢。

　　由此看，荔源雅苑的優劣勢粗略整體如下，大家可以根據自身需求選擇。

　　優勢：

　　1、南山區少的低總價新盤，低門檻可入手城市核心物業；

　　2、準現房產品，所見即所得，無需過長的交付期；

　　不足：

　　1、小開發商、小體量社區，公共空間有限，車位比不足，在一定程度上影響居住舒適度；

　　2、主力產品非目前市面上主流產品，周邊多個競品項目在建/預備入市，未來有一定的市場壓力；

　　3、周邊整體城市面貌還有待提升，短期內多處于施工狀態；

　　4、周邊配套屬于有，但是距離稍遠的狀態，在一定程度上影響生活質量。