上海新湖天潼198逆勢玩起“躲貓貓”，別墅均價捅破價格天花板

　　以前市場行情好的時候，只要是上海市區豪宅項目，不管項目售樓處做不做，如何“躲貓貓”，房子都不愁賣。

　　然而進入到2024年，上海豪宅市場正面臨前所未有的壓力。一方面，由于市場下行趨勢的影響，豪宅市場亦不可避免地受到了一定程度的波及；另一方面，隨著城市更新的步伐不斷加快，市中心的超高層建筑和風貌別墅呈現出井噴式的供應態勢，豪宅購買力充足與否也開始被市場所擔憂。

　　因此，自今年以來，上海豪宅特別卷，除了卷產品、卷樣板間、卷公區、卷園林、卷價格外，還卷起了售樓處，對于售樓處的打造更是格外用力。

　　然而，有一個樓盤卻逆勢玩起了“躲貓貓”。

　　它就是新湖天潼198，與其他豪宅項目所展現的精致、奢華的售樓處形成鮮明對比，它的售樓處，被“藏”在了卷簾門后。盡管名為售樓處，但只是一間毫不起眼的小辦公室，出入更像“要對接頭暗號”一般。

　　與此同時，項目取證后也并未做任何宣傳，開盤也是悄無聲息，網上除了一張預售證，什么信息都未公示。

　　如今行情下，大家都在積極展示、搶奪客戶，新湖天潼198為何逆勢玩起“躲貓貓”？

　　業內對此存在多種猜測。一種觀點認為，項目可能與某些關系戶購房有關，因此不宜過度炒作。另一種觀點則認為，項目的入市方式極為隱秘，這或許與“新湖系”掌舵人黃偉一貫低調、神秘的個性相吻合。此外，也有人猜測項目之所以低調，可能是因為其涉及商業改住宅的性質，需要謹慎處理。還有觀點認為，項目低調處理的原因可能與取證價格高有關。

　　那么，項目具體的情況又是什么樣呢？背后藏著的是怎樣一家開發商？今天就和大家聊聊，新湖天潼198和背后的故事。

　　Part.1

　　上海風貌別墅最高單價

　　公開資料顯示，新湖天潼198項目位于虹口區北外灘，處在黃浦江與蘇州河的交匯處，總建筑面積約10.5萬平方米，包含了住宅、商業以及部分保留的歷史文化地標——西本愿寺、景林廬等，此次首開推出59套小洋房和15套風貌合院別墅。

　　項目雖然歸屬于北外灘，但與外灘、陸家嘴和外白渡橋等標志性地點均相距不遠，尤其是距離外白渡橋僅300余米，地理位置優越性不言而喻。

　　與此同時，項目售價也是上海天花板級別。據悉，此次首開，天潼198小高層公寓均價18萬元/㎡，總價3400萬-1.3億/套，別墅起步總價約1.8億。

　　資料顯示，天潼198推出的風貌別墅，最小建筑面積為502平方米，這意味著別墅的單價達到了35.8萬元/平方米，這一價格已然遠超過同在北外灘板塊的弘安里項目，后者單價僅為24.3萬元/平方米。

　　即便放眼整個上海市場，目前也尚無其他項目能夠與之比肩，據悉目前上海聯動價最高紀錄保持者是嘉里金陵東路改造項目，聯動價25萬元/㎡。也就是說，天潼198的別墅均價，一舉捅破了上海風貌別墅的價格天花板，坐上Top 1的寶座。

　　Part.2

　　裝標和審美在線，戶型設計卻“欠妥”

　　最不可思議的是，總共只有125套住宅的天潼198，住宅產品戶型圖特別多，達到42種，包含面積段約209-641㎡小高層住宅，面積段約231-400㎡多層住宅，面積段約110-433㎡疊加別墅（含平層）以及面積段約502-907㎡合院別墅。

　　如此多的戶型種類，在上海也算是少見了。

　　不過，這也導致項目小高層部分戶型并非全明、南北通透，西側戶型除G8-551㎡戶型朝南，其余為東西朝向，東側戶型為南北朝向。

　　以項目313平方米戶型為例，五個衛生間就存在四個暗衛，采光通風條件不佳，此外餐廳位置采光不好，使用略有不便。

　　廚房空間也不是很大，只預留了一個單開門冰箱的位置，不過在廚房與北臥室之間隱藏了一個嵌入式的冰柜位置。

　　不過天潼198戶型雖然比較“另類”，但是整體裝標和審美在線。

　　項目樣板間即出自酒店大師季裕棠先生和Design333之手，兼具老錢風和現代風，定制黃銅門鎖，手工縫制墻布，二十多張桌椅、大大小小不少于30幅藝術畫、同樣數量的中西各類文玩、費勁心思搭配的花卉造型、沙發靠墊顏色都極度講究。

　　裝修品牌方面，嘉格納400系列烤箱、嘉格納200系列油煙機與灶具組合、卡莉斯塔的龍頭等。

　　Part.3

　　開發商曾多次“賣子求生”

　　公開資料顯示，天潼198項目由新湖中寶和理想國際兩家房企合作開發，其中新湖中寶權益占比60%，理想國際權益占比40%。

　　據悉，該項目所處地塊屬于上海市虹口區乍浦路街道32坊2/1丘地塊，原本是作為商業、辦公用地建設，總占地面積約1.92萬方，總規劃建筑面積約為7.2萬方。

　　2016年，新湖中寶從漢榮房地產手中獲得了該地塊的開發權。據新湖中寶2017年年度報告披露，該地塊已轉變其土地用途，土地性質變成了住宅用地，同時，地塊的容積率也變為2.98，規劃計容建筑面積變為56470平方米。

　　新湖中寶，一家“非典型”房企，在創始人黃偉的打造下，它的房地產業務更像是在玩投資游戲，大量的精力放在了“囤地”上，通過“慢”開發獲得更高溢價。

　　新湖中寶進駐上海的首個項目新湖明珠城，總建面90萬方，整個開發周期持續了21年；新湖青藍國際，總建面33萬方，開發周期也達到了12年；而此次入市的天潼里距離拿地時間也已經過去了8年之久，至于上海亞龍項目也是在8年前收購的。

　　由于拿地較早，“捂地生財”的新湖中寶至今仍一直保持著較高的毛利率。以上海亞龍項目為例，根據資料，該項目為新湖中寶在2016年通過收并購作價11.9億元拿的舊改項目，項目的可售面積達到22.8萬方，現如今，亞龍項目貨值預計約500億。

　　不過，慢周轉模式雖然利潤客觀，但是資金壓力也很大。這幾年，就新湖中寶整個公司而言，財報一直不太好看，并深受高負債的困擾。

　　從2018年到2023年，除2020年其凈利潤為正增長外，其余都是同比兩位數下跌。而2024年一季度的凈利潤僅有3.72億元，同比下跌47.45%。

　　更為重要的是，新湖中寶被負債壓的喘不過氣來。要知道，2019年新湖中寶總負債超千億元。也就在當年，新湖中寶開始“賣賣賣”節奏，以求緩解資金壓力。

　　2019年7月，新湖中寶就將持有的甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元賣給融創，融創以此獲得了位于上海、浙江溫州和江蘇啟東三地的20宗地塊，土地面積近百萬平方米。

　　2019年12月開始，新湖中寶又牽手綠城，陸續轉讓了上海明珠城三期4標35%股權、青藍國際城項目二期35%股權、沈陽仙林金谷等項目35%股權、海上明珠城項目50%股權。

　　2020年11月，新湖中寶又將旗下浙江啟輝實業有限公司35%股權、浙江啟隆實業有限公司50%股權賣給融創，回籠49.44億資金。

　　去年2月21日，新湖集團向衢州市新安財通智造股權投資合伙企業（有限合伙）轉讓新湖中寶10.00%股份，總代價22.70億元；今年1月8日新湖中寶又將18.43%股份轉至新安財通一致行動人衢州智寶，一年的時間內總共套現了接近53億元。

　　值得注意的是，雖然賣賣賣為其輸血不少，但截至2024年一季度，新湖中寶的總負債仍高達652.29億元，情況仍不容樂觀。