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    上海新湖天潼198逆勢玩起“躲貓貓”,別墅均價捅破價格天花板

    2024-06-17 09:46來源:風財訊

      以前市場行情好的時候,只要是上海市區豪宅項目,不管項目售樓處做不做,如何“躲貓貓”,房子都不愁賣。

      然而進入到2024年,上海豪宅市場正面臨前所未有的壓力。一方面,由于市場下行趨勢的影響,豪宅市場亦不可避免地受到了一定程度的波及;另一方面,隨著城市更新的步伐不斷加快,市中心的超高層建筑和風貌別墅呈現出井噴式的供應態勢,豪宅購買力充足與否也開始被市場所擔憂。

      因此,自今年以來,上海豪宅特別卷,除了卷產品、卷樣板間、卷公區、卷園林、卷價格外,還卷起了售樓處,對于售樓處的打造更是格外用力。

      然而,有一個樓盤卻逆勢玩起了“躲貓貓”。

      它就是新湖天潼198,與其他豪宅項目所展現的精致、奢華的售樓處形成鮮明對比,它的售樓處,被“藏”在了卷簾門后盡管名為售樓處,但只是一間毫不起眼的小辦公室,出入更像“要對接頭暗號”一般。

      與此同時,項目取證后也并未做任何宣傳,開盤也是悄無聲息,網上除了一張預售證,什么信息都未公示。

      如今行情下,大家都在積極展示、搶奪客戶,新湖天潼198為何逆勢玩起“躲貓貓”?

      業內對此存在多種猜測。一種觀點認為,項目可能與某些關系戶購房有關,因此不宜過度炒作。另一種觀點則認為,項目的入市方式極為隱秘,這或許與“新湖系”掌舵人黃偉一貫低調、神秘的個性相吻合。此外,也有人猜測項目之所以低調,可能是因為其涉及商業改住宅的性質,需要謹慎處理。還有觀點認為,項目低調處理的原因可能與取證價格高有關。

      那么,項目具體的情況又是什么樣呢?背后藏著的是怎樣一家開發商?今天就和大家聊聊,新湖天潼198和背后的故事。

      Part.1

      上海風貌別墅最高單價

      公開資料顯示,新湖天潼198項目位于虹口區北外灘,處在黃浦江與蘇州河的交匯處,總建筑面積約10.5萬平方米,包含了住宅、商業以及部分保留的歷史文化地標——西本愿寺、景林廬等,此次首開推出59套小洋房和15套風貌合院別墅。

      項目雖然歸屬于北外灘,但與外灘、陸家嘴和外白渡橋等標志性地點均相距不遠,尤其是距離外白渡橋僅300余米,地理位置優越性不言而喻。

      與此同時,項目售價也是上海天花板級別。據悉,此次首開,天潼198小高層公寓均價18萬元/㎡,總價3400萬-1.3億/套,別墅起步總價約1.8億。

      資料顯示,天潼198推出的風貌別墅,最小建筑面積為502平方米,這意味著別墅的單價達到了35.8萬元/平方米,這一價格已然遠超過同在北外灘板塊的弘安里項目,后者單價僅為24.3萬元/平方米。

      即便放眼整個上海市場,目前也尚無其他項目能夠與之比肩,據悉目前上海聯動價最高紀錄保持者是嘉里金陵東路改造項目,聯動價25萬元/㎡。也就是說,天潼198的別墅均價,一舉捅破了上海風貌別墅的價格天花板,坐上Top 1的寶座。

      Part.2

      裝標和審美在線,戶型設計卻“欠妥”

      最不可思議的是,總共只有125套住宅的天潼198,住宅產品戶型圖特別多,達到42種,包含面積段約209-641㎡小高層住宅,面積段約231-400㎡多層住宅,面積段約110-433㎡疊加別墅(含平層)以及面積段約502-907㎡合院別墅。

      如此多的戶型種類,在上海也算是少見了。

      不過,這也導致項目小高層部分戶型并非全明、南北通透,西側戶型除G8-551㎡戶型朝南,其余為東西朝向,東側戶型為南北朝向。

      以項目313平方米戶型為例,五個衛生間就存在四個暗衛,采光通風條件不佳,此外餐廳位置采光不好,使用略有不便。

      廚房空間也不是很大,只預留了一個單開門冰箱的位置,不過在廚房與北臥室之間隱藏了一個嵌入式的冰柜位置。

      不過天潼198戶型雖然比較“另類”,但是整體裝標和審美在線。

      項目樣板間即出自酒店大師季裕棠先生和Design333之手,兼具老錢風和現代風,定制黃銅門鎖,手工縫制墻布,二十多張桌椅、大大小小不少于30幅藝術畫、同樣數量的中西各類文玩、費勁心思搭配的花卉造型、沙發靠墊顏色都極度講究。

      裝修品牌方面,嘉格納400系列烤箱、嘉格納200系列油煙機與灶具組合、卡莉斯塔的龍頭等。

      Part.3

      開發商曾多次“賣子求生”

      公開資料顯示,天潼198項目由新湖中寶和理想國際兩家房企合作開發,其中新湖中寶權益占比60%,理想國際權益占比40%。

      據悉,該項目所處地塊屬于上海市虹口區乍浦路街道32坊2/1丘地塊,原本是作為商業、辦公用地建設,總占地面積約1.92萬方,總規劃建筑面積約為7.2萬方。

      2016年,新湖中寶從漢榮房地產手中獲得了該地塊的開發權。據新湖中寶2017年年度報告披露,該地塊已轉變其土地用途,土地性質變成了住宅用地,同時,地塊的容積率也變為2.98,規劃計容建筑面積變為56470平方米。

      新湖中寶,一家“非典型”房企,在創始人黃偉的打造下,它的房地產業務更像是在玩投資游戲,大量的精力放在了“囤地”上,通過“慢”開發獲得更高溢價。

      新湖中寶進駐上海的首個項目新湖明珠城,總建面90萬方,整個開發周期持續了21年;新湖青藍國際,總建面33萬方,開發周期也達到了12年;而此次入市的天潼里距離拿地時間也已經過去了8年之久,至于上海亞龍項目也是在8年前收購的。

      由于拿地較早,“捂地生財”的新湖中寶至今仍一直保持著較高的毛利率。以上海亞龍項目為例,根據資料,該項目為新湖中寶在2016年通過收并購作價11.9億元拿的舊改項目,項目的可售面積達到22.8萬方,現如今,亞龍項目貨值預計約500億。

      不過,慢周轉模式雖然利潤客觀,但是資金壓力也很大。這幾年,就新湖中寶整個公司而言,財報一直不太好看,并深受高負債的困擾。

      從2018年到2023年,除2020年其凈利潤為正增長外,其余都是同比兩位數下跌。而2024年一季度的凈利潤僅有3.72億元,同比下跌47.45%。

      更為重要的是,新湖中寶被負債壓的喘不過氣來。要知道,2019年新湖中寶總負債超千億元。也就在當年,新湖中寶開始“賣賣賣”節奏,以求緩解資金壓力。

      2019年7月,新湖中寶就將持有的甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元賣給融創,融創以此獲得了位于上海、浙江溫州和江蘇啟東三地的20宗地塊,土地面積近百萬平方米。

      2019年12月開始,新湖中寶又牽手綠城,陸續轉讓了上海明珠城三期4標35%股權、青藍國際城項目二期35%股權、沈陽仙林金谷等項目35%股權、海上明珠城項目50%股權。

      2020年11月,新湖中寶又將旗下浙江啟輝實業有限公司35%股權、浙江啟隆實業有限公司50%股權賣給融創,回籠49.44億資金。

      去年2月21日,新湖集團向衢州市新安財通智造股權投資合伙企業(有限合伙)轉讓新湖中寶10.00%股份,總代價22.70億元;今年1月8日新湖中寶又將18.43%股份轉至新安財通一致行動人衢州智寶,一年的時間內總共套現了接近53億元。

      值得注意的是,雖然賣賣賣為其輸血不少,但截至2024年一季度,新湖中寶的總負債仍高達652.29億元,情況仍不容樂觀。

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