部分城市二手房掛牌量仍較高，“老破小”成性價比之選

　　隨著各地陸續跟進落實“5·17”新政細則，多個核心城市二手房市場成交開始提升。其中，“老破小”房源在前期經歷多輪價格下跌后，近期成交明顯加速。

　　據了解，“老破小”房源由于建成時間早，多位于城市核心板塊，整體配套相對完善，周邊醫療、教育資源較為充足，也是相較于次新房、郊區新房更有優勢的房源。

　　記者近日走訪北京市場了解到，一些交通便利、有教育資源加成的老舊小區，目前價格已跌至2016年的水平，在更高的租售比、完善的資源配套以及原拆原建等政策加持下，成為剛需客群的性價比之選。

　　“老破小”成性價比之選

　　6月中旬，記者在第三方平臺看到，在北京6號線十里堡站附近，某小區一套56平方米的兩居室掛牌價245萬元。

　　經紀人李峰告訴記者，該小區建成年代為1984—2008年，戶型基本為40—60平方米的一居和兩居室。除了少數原業主居住外，因為臨近地鐵及朝陽大悅城，許多在國貿及附近區域上班的年輕群體會把該小區作為首套置業的選擇。

　　在剛剛過去的一周內，該套房源新增了20余個關注。李峰表示，前幾天有意向客戶與業主面聊過，將價格談到238萬元，業主心理預期下調，后續估計還能再降幾萬元。

　　而早在2022年，該小區此類戶型（樓層相近）成交價格在280萬—306萬元，自去年下半年以來，成交價格已降至228萬—245萬元。與此同時，同小區的三居室近一年的成交價格則下跌近100萬元，價格已與2016年相近。

　　在李峰提供的該小區成交單上，記者看到，今年3—6月初，小區房源成交單價在每平方米4萬元上下。5月中旬，一套58平方米的兩居室以210萬元總價成交。

　　附近幾個“老破小”小區成交及價格走勢均與之相近。在第三方租房平臺上，這幾個小區40—60平方米的房源月租金多在5000—7500元，少數房源甚至超過8000元。而這套56平方米的兩居室，按照三成首付計算，凈首付82萬元，月供8500元。

　　在北京勁松片區深耕的經紀人姚洋向記者表示，自己近期帶看量明顯增加。據了解，其所在的勁松片區地鐵四通八達，醫療、商業、教育資源完善，許多在朝陽及東西城通勤的人士，如果預算不多，則首次置業一般會選擇此片區的老舊房源。自去年下半年至今，區域內不少二手房源價格已下跌近30%。

　　記者看到，該片區某小區一套63平方米的頂層、小兩居在近一周內新增了30個關注。據姚洋介紹：“近期價格已逐漸穩定下來，成交加快后，部分小區現在中間樓層還沒有釋放新房源，只剩下頂層以及掛牌價較高、出售意愿不強的業主。”

　　中原地產研究院首席研究員張大偉指出：“價格跌到位，租售比合適是近期不少‘老破小’房源成交活躍度提升的主要原因。”

　　除了上述交通便利、通勤方便、配套完善的小區外，學區房也是近期二手房市場中成交較好的一類房源。

　　比如位于北京北四環內萬柳區域內的蜂鳥家園，建成于2004年，此前曾因其強學區屬性、低總價等特點，一度是許多家長選擇學區房的“上車盤”。

　　從2016年下半年開始，其最小的44平方米戶型成交單價由10萬元左右一路飆升至2021年3月份的22.39萬元，總價也從550萬元左右升至近千萬元。

　　2022年，隨著北京學區劃片改革落地，蜂鳥家園該戶型成交單價降至17萬—18萬元，去年單價則降至14萬元左右。而今年三四月份，其成交單價進一步降至13萬元左右。

　　第三方平臺顯示，目前小區內部分掛牌的同戶型房源單價已回落至2016年的10萬—12萬元，總價也降至550萬元以內。經紀人楊明告訴記者：“上學名額對業主掛牌價格有一定影響，名額剛用的價格便宜一些，名額沒有占用的目前總價最低590萬元左右。近期剛成交的一套房源，上學名額2029年騰出，總價500萬元，是今年賣得最低的一套。”

　　張大偉指出：“在全國的熱點大城市，特別是一線城市，‘老破小’占據了優質的地段，特別是價格跌了之后，性價比非常合適。”

　　記者了解到，“5·17”新政后，北京市場部分看房人群加快買房決策。中介人士向記者表示：“這類客戶此前已經經過多輪看房，在與業主就價格幾番磨合后，覺得當前價格合適，便果斷入手了。此外，今年以來能夠成交的二手房，仍是在價格上愿意作較大讓步的業主。”

　　除了北京以外，近期上海、杭州、南京、成都等核心城市二手房去化加快，位于市區、交通便利、總價低或有教育資源加成的二手房受到剛需客群關注。

　　據張大偉介紹，5月份上海二手住宅成交1.71萬套，環比增長5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日），在上海“滬九條”新政的推動下，僅外環內就成交了826套房齡超過20年、面積70平方米的小戶型，成交量較政策出臺前5天增長了5%。

　　此外，在今年全面放開限購后，杭州市內“老破小”成交也明顯提升。杭州貝殼研究院數據顯示，在5月9日新政后一個月內，杭州市區（含臨安、富陽）中介共網簽二手房7280套（不含自主簽約），比新政前一個月的6422套增長約13%。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜表示，近年來各地持續推進城市更新，持續優化改善老舊小區居住環境，“老破小”的居住體驗也有一定提升。

　　值得注意的是，多地關于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是異地安置）案例增多，成為老舊小區盤活的一種新模式。

　　記者了解到，今年5月份，北京西城區首個原址重建危改項目——樺皮廠胡同8號樓完成改造并向居民交付。據了解，該小區是上世紀70年代建成的5層住宅樓房，此前西城區相關部門勘查后將其評估為D級危樓。在征求全樓居民意見后，西城區對此進行了原址重建。完成重建后的樓宇依舊是5層高的建筑，新增了電梯，房間設計增加了飄窗，布局更加合理。

　　據西城區住建委相關負責人介紹，該小區改建后產權主體不變，年限也重新更新了70年。此次重建資金由市區財政補貼一部分，差價由居民承擔一部分，平均每戶居民承擔18萬—23萬元，后續該模式將在西城區其他城市更新項目中繼續推廣。

　　二手房市場仍未企穩

　　自去年以來，幾個核心城市二手房掛牌量不斷攀升，二手房市場也開啟了漫長的“以價換量”階段。

　　今年4月份，易居研究院發布的相關報告指出，總體來看一線城市“老破小”類型的二手房價格從2016年年初開始拉升，但2016—2018年價格總體漲幅可控，至2018年年底及2019年年初時二手房價格開始拉升，到2021年一季度時達到高點。而今年一季度時，其價格已回落至2018年年底水平，但略高于2016—2017年。

　　自“5·17”新政以來，多個核心城市市場活躍度有所提升，特別是二手房市場成交開始放量。中指研究院數據顯示，重點11城中多數城市二手房成交套數較去年端午假期出現增長，其中上海、深圳在前期政策影響下，市場活躍度提升明顯；無錫、南寧、溫州、佛山、湖州較去年端午假期有所增長。

　　雖然幾大核心城市二手房價格已大幅下跌，但并非所有老舊房源都能快速去化。多位北京市場中介向記者表示，位置偏遠、樓齡過老、配套缺乏的老舊房源掛牌量雖在增多，但成交卻無明顯變化，業主只能在價格上繼續作較大調整。

　　張大偉提示，樓齡太老的房子盡量別買，特別是上世紀80年代以前的，基本已經接近危房。而根據上述西城區危房重建的案例，“目前可能被改造的基本都是上世紀70年代以前的。”

　　6月中旬，李峰告訴記者，因為北京目前尚未跟進“5·17”新政細則，仍有不少客戶尚在觀望和與業主的談判中。

　　陳文靜指出，雖然成交熱度在提升，但二手房價格下跌態勢仍未出現明顯改善。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2024年5月，百城二手住宅均價環比下跌0.7%，跌幅較4月收窄0.05個百分點，價格的持續下跌，也表明當前市場尚未企穩。另外，部分城市二手房掛牌量仍較高，一定程度導致“賣舊買新”的置業需求釋放不暢。

　　近期，國常會進一步明確“去庫存”“穩市場”的政策導向，陳文靜認為，這為市場釋放了更加有力的積極信號，建議相關舉措加快推進落實。比如在“穩市場”方面，她建議北京加快跟進“5·17”新政，降低首付比例、降低房貸利率，緩解購房者觀望情緒。除此之外，一線城市也有必要繼續優化限制性政策，各地也要降低交易稅費等，以降低購房成本。

　　在“去庫存”方面，她指出，地方國企收儲未售新房、國企收舊換新、盤活存量土地等去庫存多種舉措加快推進，以激活市場并幫助企業解困，有利于市場預期好轉。其中國企收舊換新也有利于暢通一、二手鏈條，促進需求釋放。