上半年深圳二手房議價率創近5年新高 下半年成交量有望保持上升勢頭

　　日前，貝殼發布了《2024上半年深圳樓市報告》，報告指出，隨著寬松政策不斷加碼助力，2024上半年深圳樓市活躍度上升。

　　新房方面，實際成交量增加，但網簽手續滯后，因此網簽顯示的成交量下降，其中住宅12135套，同比下降25.1%，環比下降21.3%；二手房方面，網簽數據較為及時地體現了實際成交量的增加，其中住宅共21394套，同比增長31.8%，環比增長29.4%。

　　展望下半年，貝殼預判供需要比上半年更為旺盛，新房供應量方面，預計較上半年會有較大增加，在金九銀十、年底置業旺季的驅動下，新房二手房的成交量有望保持上升勢頭。以下為報告全文：

　　一、新房市場

　　1、 全市供應量：明顯回落

　　2024上半年共有61個項目取得批售（含人才房、安居房等類型），合計供應新房31027套，同比下降21.5%，環比下降31.4%。其中新房住宅27555套，同比下降20.3%，環比下降28%。各區方面，南山、光明、龍崗排名住宅供應前三，其中南山住宅供應量以6539套領先全市。

　　整體來看，2024上半年房企推盤積極性偏弱。其中，僅3月小陽春期間出現供應放量，6月雖然是年中沖刺節點，但第二波供應高峰沒有如期而至，導致新房供應量出現“三連降”。

　　2、存量與去化：庫存小幅下降

　　深圳住建局數據顯示，截至6月末深圳新房住宅可售房源51277套，去化周期小幅下降至22.3個月，主要是新房供應減少，房企集中精力去化在售項目，因此可售庫存有所下降；同時，在多項利好樓市的政策推動下，大力提振市場信心，令部分熱度較高的項目去化加快。非住宅可售套數為32523套，去化周期上升至61.8個月，非住宅項目去化壓力進一步加大。

　　3、新房市場成交

　　（1）全市成交量：冷熱不均

　　2024上半年深圳新房共成交14770套，同比下降37.9%，環比下降22.6%。其中，新房住宅成交12135套，同比下降25.1%，環比下降21.3%。今年上半年深圳新房市場維持冷熱不均，營銷亮眼或性價比超高的項目去化較好，普通項目認籌、去化表現則較為一般。

　　開盤方面，個別項目去化較好，例如寶安胤璇中心大廈258批客選129套房，開盤當天去化98%；中海深灣玖序516批客選293套房，開盤收金超100億，可見市場上不缺購買力。

　　（2）各區成交量：寶安領先

　　2024上半年，深圳新房成交量排名前三的區域為寶安、龍崗、龍華。

　　二、二手市場

　　1、市場量價

　　（1）全市成交量：住宅同比增長31.8%

　　2024上半年全市二手房共成交25565套，同比增長30.7%，環比增長25.5%，其中二手住宅21394套，同比增長31.8%，環比增長29.4%，創下2021下半年以來的新高。

　　今年上半年，深圳出臺一系列利好政策，提振置業者信心，激發了市場活力。這些政策一方面推動前期積壓的需求加速入市，另一方面激發了新增需求，最終令成交量出現明顯增長。

　　（2）各區成交量：坪山增幅第一

　　2024上半年，二手房成交量排名前三的區依然是：龍崗、福田、南山，增幅第一的為坪山。

　　（3）成交結構：低價占比擴大

　　2024上半年，限購、限貸放松等政策，有效激發了剛需置業者的入市意愿，剛需低價物業成交增多。其中單價5萬以下的物業成交占比擴大17.6%，總價400萬以下物業成交占比擴大10.1%。

　　2、買賣雙方特征

　　（1）議價率擴大

　　2024上半年深圳二手房新增掛牌均價同比下跌11%，環比下跌13%。一方面，業主整體心態偏弱，因此定價合理；另一方面，剛需成交比例擴大，吸引剛需盤業主掛牌，最終也在一定程度上拉低了均價水平。議價率方面，今年上半年為6.7%，達到2019年以來半年度新高，相比去年同期擴大0.9%。

　　（2）調漲占比波動

　　二手房掛牌業主的調漲占比，反映的是市場信心。5月份利好政策密集出臺，調漲占比達到16%，為今年上半年最高。

　　（3）成交周期延長

　　2024上半年買賣雙方成交周期均出現延長。其中房源成交周期約204天，同比延長25天，環比延長21天；客源成交周期約88天，同比延長35天，環比延長35天。利好政策落地，市場信心回升，不少前期處于觀望的置業者入市，導致成交周期延長。

　　（4）貸款比例回升

　　2024上半年，貸款方式購房的比例為77%；平均貸款成數為64%，達到2019年以來半年度新高。首次置業、普通換房置業入市積極，他們對房貸的依賴程度較高，令貸款比例出現回升。

　　（5）公積金貸款占比27%

　　2024上半年，組合貸和純公積金貸的比例合計為27%，這意味著二手房置業者當中，辦理了公積金貸款的比例為27%。

　　附表：

　　1、深圳政策回顧

　　2、2024上半年深圳各區二手房成交排行榜