朝安金茂悅二手房房價(jià)大跳水 跌至1.6萬/㎡！

　　蛇年伊始，第一批熬不住的二手業(yè)主出現(xiàn)了。

　　率先出位的是次新房——朝安金茂悅，掛出一套115㎡全新未住 3房，發(fā)票價(jià)300萬，現(xiàn)掛售191萬 ，自砍109萬，單價(jià)從2.6萬跳到1.66萬/㎡，還是沒殺價(jià)情況下。

　　從戶型圖看，豎廳設(shè)計(jì)，南北對(duì)流 ，雙陽臺(tái)，三房主臥帶套間，兩個(gè)小房間面積都接近10平 ，面積大小比較均勻，中高層20樓，通風(fēng)采光視野會(huì)更好。

　　今年1月份，朝安金茂悅已經(jīng)賣出一套1.6萬單價(jià) 的二手房，南向且?guī)аb，前文說的急售那套，直接掛出上個(gè)月的成交價(jià)格。

　　要知道，整個(gè)小區(qū)當(dāng)前掛牌均價(jià)還在2.18萬/㎡ ，99㎡三房掛牌均價(jià)在1.8-2萬/㎡之間，124㎡/138㎡/143㎡掛牌均價(jià)為1.8-2.9萬/㎡，只有一套101㎡北向毛坯房掛1.66萬/㎡。

　　至于成交價(jià)格，小狐也挖來了，截至2025年1月，貝殼顯示歷史成交7套，小面積北向價(jià)格曾賣出1.6-1.7萬/㎡，只有一套138㎡且?guī)Ъ宜郊译姷姆吭闯山?strong>破2萬/㎡ 。

　　而且該盤收樓不足2年，二手交易要加收增值稅 ，如果全部由賣家承擔(dān)，又是一筆成本負(fù)擔(dān)。

　　即便如此，小區(qū)還是有34套房源掛售中，最終成交單價(jià)還會(huì)再低嗎?小狐盲猜短期內(nèi)可能性不大，除非急售。

　　| 兩年前項(xiàng)目推出的特惠房源

　　朝安金茂悅位于禪桂交界，交通很方便，距離朝安地鐵站C口大概600米 ，享受祖廟、桂城兩大商圈 配套，如嶺南天地、鉑頓城、悅匯廣場、南海印象匯等。

　　比較短板的是學(xué)位，根據(jù)2024年中小學(xué)招生地段劃分，該盤對(duì)口小學(xué)是二十四小、二十五小、鎮(zhèn)安小學(xué) ，中學(xué)是佛山十中 。

　　有家長買這里，是為了就近就讀對(duì)面民辦培立實(shí)驗(yàn)學(xué)校 ，有小學(xué)和初中部，寄宿一年學(xué)費(fèi)約2.3萬。

　　| 圖源培立實(shí)驗(yàn)學(xué)校公眾號(hào)

　　除了朝安金茂悅，多個(gè)次新盤加入近期降價(jià)房源。

　　如 萬科金域中央一套89㎡南向三房，掛牌單價(jià)1.7萬/㎡ ;龍光玖龍灣一套109㎡高層精裝房源，掛牌單價(jià)1.3萬/㎡; 怡翠晉盛91㎡毛坯三房，掛牌單價(jià)1.2萬/㎡ 等。

　　如果祖廟二手降到1.6萬/㎡，周邊要怎么賣?

　　朝安金茂悅周邊新盤只有東建明德城 ，目前在售翰府/悅府組團(tuán)，翰府面積涵蓋97-128㎡，單價(jià)19xxxx元/㎡起 ，悅府促銷房源單價(jià)最低2萬/㎡。

　　早前回遷組團(tuán)和府也祭出一波1.6-1.7萬/㎡ 清盤價(jià)，但是毛坯 發(fā)售。

　　東建明德城這個(gè)盤體量巨大，前身是果房舊改地塊，總建面超100萬㎡，共有5個(gè)組團(tuán)，項(xiàng)目配建的德信幼兒園 已開園，另外還有一所幼兒園和商業(yè)體。

　　另一個(gè)同片區(qū)大體量舊改項(xiàng)目“朝東1號(hào)”，則規(guī)劃有一所十二年一貫制學(xué)校 ，計(jì)劃2026年開建。

　　項(xiàng)目已設(shè)立動(dòng)遷指揮部，何時(shí)啟動(dòng)還是個(gè)未知數(shù)。

　　至于祖廟板塊次新二手房，掛牌價(jià)還是穩(wěn)的。

　　如朝安金茂悅斜對(duì)面的星河云頌府，貝殼掛售10套房源，掛牌單價(jià)區(qū)間在2-3.1萬/㎡之間。

　　因?yàn)榻粯侵挥幸荒甓啵悮わ@示只成交了一套95㎡房源，成交總價(jià)190萬，單價(jià)約2萬/㎡ ，去年7月的交易。

　　這個(gè)盤離朝安地鐵站更近，但體量小，由3棟住宅+1棟商辦 組成，當(dāng)年開盤價(jià)賣過3萬+，項(xiàng)目自帶會(huì)所配套，彌補(bǔ)園林缺陷。

　　再遠(yuǎn)點(diǎn)看普君新城地鐵站的碧桂園嶺南盛世，在貝殼掛售88套 洋房，1月掛牌均價(jià)約2.4萬/㎡，去年12月成交均價(jià)約2萬/㎡ 。

　　最近的成交日期是2024年12月14日，一套119㎡戶型，成交總價(jià)256萬，成交單價(jià)21392元/㎡ ，成交周期跨越了2年多。

　　小區(qū)目前掛牌價(jià)格基本是2萬/㎡+，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。

　　與前面幾個(gè)樓盤不同，碧桂園嶺南盛世對(duì)口東華里小學(xué)+佛山三中 ，師資力量會(huì)更好。

　　而且該盤102㎡就有四房，再大點(diǎn)還能選擇122㎡、131㎡，產(chǎn)品段豐富，又位于市中心，適合預(yù)算有限的改善買家。

　　祖廟核心區(qū)或周邊，至少有三個(gè)新盤要登場。

　　首先是位于禪桂交界的祖廟鯉魚沙項(xiàng)目，去年12月由保利奪得，折合樓面價(jià)7509元/㎡ 。

　　保利錦鯉堂悅園共建14棟住宅，為圍合式布局，預(yù)計(jì)415 開放展示區(qū)。

　　地塊距離地鐵3號(hào)線疊滘 B口直線約450米，距離西約站 約800米。

　　再有是花曼麗舍旁的城發(fā)張槎項(xiàng)目，去年12月城發(fā)以總價(jià)4.5億元收入囊中，宗地將執(zhí)行陽臺(tái)新規(guī) ，前往祖廟商圈僅需10分鐘。

　　另一個(gè)位于亞藝板塊的城發(fā)新盤，定名為文華公館。

　　| 圖源：佛山城發(fā)

　　該盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)值得關(guān)注，據(jù)悉將打造佛山首創(chuàng)產(chǎn)品，具有使用率超過100% 、無界客廳、頭等艙式主人 房等亮點(diǎn)，目前宗地已動(dòng)工。

　　接下來有這些新盤的加入，核心板塊樓市又熱鬧起來了，年中少不了一場“神仙打架”。