朝安金茂悅二手房房價大跳水 跌至1.6萬/㎡！

　　蛇年伊始，第一批熬不住的二手業主出現了。

　　率先出位的是次新房——朝安金茂悅，掛出一套115㎡全新未住 3房，發票價300萬，現掛售191萬 ，自砍109萬，單價從2.6萬跳到1.66萬/㎡，還是沒殺價情況下。

　　從戶型圖看，豎廳設計，南北對流 ，雙陽臺，三房主臥帶套間，兩個小房間面積都接近10平 ，面積大小比較均勻，中高層20樓，通風采光視野會更好。

　　今年1月份，朝安金茂悅已經賣出一套1.6萬單價 的二手房，南向且帶裝，前文說的急售那套，直接掛出上個月的成交價格。

　　要知道，整個小區當前掛牌均價還在2.18萬/㎡ ，99㎡三房掛牌均價在1.8-2萬/㎡之間，124㎡/138㎡/143㎡掛牌均價為1.8-2.9萬/㎡，只有一套101㎡北向毛坯房掛1.66萬/㎡。

　　至于成交價格，小狐也挖來了，截至2025年1月，貝殼顯示歷史成交7套，小面積北向價格曾賣出1.6-1.7萬/㎡，只有一套138㎡且帶家私家電的房源成交破2萬/㎡ 。

　　而且該盤收樓不足2年，二手交易要加收增值稅 ，如果全部由賣家承擔，又是一筆成本負擔。

　　即便如此，小區還是有34套房源掛售中，最終成交單價還會再低嗎?小狐盲猜短期內可能性不大，除非急售。

　　| 兩年前項目推出的特惠房源

　　朝安金茂悅位于禪桂交界，交通很方便，距離朝安地鐵站C口大概600米 ，享受祖廟、桂城兩大商圈 配套，如嶺南天地、鉑頓城、悅匯廣場、南海印象匯等。

　　比較短板的是學位，根據2024年中小學招生地段劃分，該盤對口小學是二十四小、二十五小、鎮安小學 ，中學是佛山十中 。

　　有家長買這里，是為了就近就讀對面民辦培立實驗學校 ，有小學和初中部，寄宿一年學費約2.3萬。

　　| 圖源培立實驗學校公眾號

　　除了朝安金茂悅，多個次新盤加入近期降價房源。

　　如 萬科金域中央一套89㎡南向三房，掛牌單價1.7萬/㎡ ;龍光玖龍灣一套109㎡高層精裝房源，掛牌單價1.3萬/㎡; 怡翠晉盛91㎡毛坯三房，掛牌單價1.2萬/㎡ 等。

　　如果祖廟二手降到1.6萬/㎡，周邊要怎么賣?

　　朝安金茂悅周邊新盤只有東建明德城 ，目前在售翰府/悅府組團，翰府面積涵蓋97-128㎡，單價19xxxx元/㎡起 ，悅府促銷房源單價最低2萬/㎡。

　　早前回遷組團和府也祭出一波1.6-1.7萬/㎡ 清盤價，但是毛坯 發售。

　　東建明德城這個盤體量巨大，前身是果房舊改地塊，總建面超100萬㎡，共有5個組團，項目配建的德信幼兒園 已開園，另外還有一所幼兒園和商業體。

　　另一個同片區大體量舊改項目“朝東1號”，則規劃有一所十二年一貫制學校 ，計劃2026年開建。

　　項目已設立動遷指揮部，何時啟動還是個未知數。

　　至于祖廟板塊次新二手房，掛牌價還是穩的。

　　如朝安金茂悅斜對面的星河云頌府，貝殼掛售10套房源，掛牌單價區間在2-3.1萬/㎡之間。

　　因為交樓只有一年多，貝殼顯示只成交了一套95㎡房源，成交總價190萬，單價約2萬/㎡ ，去年7月的交易。

　　這個盤離朝安地鐵站更近，但體量小，由3棟住宅+1棟商辦 組成，當年開盤價賣過3萬+，項目自帶會所配套，彌補園林缺陷。

　　再遠點看普君新城地鐵站的碧桂園嶺南盛世，在貝殼掛售88套 洋房，1月掛牌均價約2.4萬/㎡，去年12月成交均價約2萬/㎡ 。

　　最近的成交日期是2024年12月14日，一套119㎡戶型，成交總價256萬，成交單價21392元/㎡ ，成交周期跨越了2年多。

　　小區目前掛牌價格基本是2萬/㎡+，價格相對堅挺。

　　與前面幾個樓盤不同，碧桂園嶺南盛世對口東華里小學+佛山三中 ，師資力量會更好。

　　而且該盤102㎡就有四房，再大點還能選擇122㎡、131㎡，產品段豐富，又位于市中心，適合預算有限的改善買家。

　　祖廟核心區或周邊，至少有三個新盤要登場。

　　首先是位于禪桂交界的祖廟鯉魚沙項目，去年12月由保利奪得，折合樓面價7509元/㎡ 。

　　保利錦鯉堂悅園共建14棟住宅，為圍合式布局，預計415 開放展示區。

　　地塊距離地鐵3號線疊滘 B口直線約450米，距離西約站 約800米。

　　再有是花曼麗舍旁的城發張槎項目，去年12月城發以總價4.5億元收入囊中，宗地將執行陽臺新規 ，前往祖廟商圈僅需10分鐘。

　　另一個位于亞藝板塊的城發新盤，定名為文華公館。

　　| 圖源：佛山城發

　　該盤產品設計值得關注，據悉將打造佛山首創產品，具有使用率超過100% 、無界客廳、頭等艙式主人 房等亮點，目前宗地已動工。

　　接下來有這些新盤的加入，核心板塊樓市又熱鬧起來了，年中少不了一場“神仙打架”。