學區房天價!西安“老破小”成交價超過了10萬元/㎡

　　近年來，學區房的價格飆升成為房地產市場的一個顯著現象。尤其是在一些大城市，父母為確保孩子能夠進入名校，不惜重金購買學區房。西安近期發生的一筆成交，更是引發了廣泛關注。2024年末，一套僅5.66平方米的“老破小”二手房以超過10萬元每平方米的價格成交，這一價格讓人咋舌，遠超同區豪宅的市場均價。

　　對于這套面積不到6平方米的老房子，價格突破了中大國際九號(10萬元/平方米)和曲江玫瑰園(7.75萬元/平方米)等高端樓盤的市場價。為什么這類幾乎無法居住的“微型房產”能夠賣出如此高的價格?根本原因在于它所處的學區資源。

　　優質學區撐起“天價”房產

　　據相關資料顯示，西安這套5.66平方米的“微型房”位于學區熱門區域，周邊有后宰門小學、新知小學等優質教育資源。后宰門小學被譽為西安最頂級的小學之一，而愛知中學則是陜西省教育廳直屬的知名學校，素有“進五大”的聲譽。顯然，這些優質教育資源為房產增值提供了強大支撐。

　　實際上，這樣的例子在西安并不罕見。西七路及其周邊的小區，盡管大多數房齡超過三十年，且屬于“老破小”類別，掛牌價格仍然保持在3萬到5萬元每平方米不等。某些小戶型甚至在司法拍賣中拍出了高溢價，如2021年9月，一套31平方米的小房子以溢價率接近54%成交。

　　這種現象并不局限于西安，許多一線和二線城市的學區房價格都呈現出類似的瘋狂上漲。在北京、上海等地，不乏有“老破小”二手房賣出天價的案例。這些房產的核心價值并非房子的本身，而是房子背后所代表的教育資源。

　　學區房背后的投資邏輯

　　學區房之所以成為熱炒對象，原因在于其稀缺性。優秀的學校資源是有限的，特別是核心學區周邊的房產，這種稀缺性使得這些房源成為投資者眼中的“硬通貨”。許多家長購買學區房，除了為孩子提供更好的教育機會外，還看中其升值潛力。即便是小面積、老舊的房產，只要它位于優質學校的學區內，也能獲得溢價，成為市場上的搶手貨。

　　然而，這種投資邏輯并非沒有風險。隨著政策的調整和市場的逐步回歸理性，學區房的價值并不是永遠上漲的保障。2024年12月，西安一套具有高新31小、11初學學區的房源成交價大幅縮水，業主虧損嚴重。此外，隨著“名校+”政策的推廣，更多優質學校的資源開始擴展到其他區域，學區房的稀缺性正在逐漸減弱。

　　政策變化帶來的市場波動

　　近年來，西安的學區房市場發生了變化。2024年5月，陜西省教育廳發布的《2024年義務教育招生入學工作通知》中明確提出，公辦學校可以實行“單校或多校劃片招生”。這一政策的實施，意味著原本依賴“名校”學區房的投資者可能會面臨更大的不確定性。多校劃片將導致部分優質學校的招生范圍擴大，從而減少學區房的稀缺性。

　　隨著政策的變化，西安等城市的學區房市場正逐漸回歸理性。過去幾年熱炒的“名校+”學區房，在新房市場的價格透支現象顯現，許多購房者在二手房市場上面臨虧損的局面。隨著教育資源的逐步均衡，學區房的炒作可能會受到遏制，未來的市場走勢將更加理性。