2025年1月二手房市場觀察快報

　　2025 年，中國房地產市場持續處于調整與變革的關鍵階段，城市更新與保交房成為兩大核心要點。在國家政策大力推動下，城市更新被視作擴大內需的重要手段，將為房地產市場注入新活力，助力市場結構優化與居住品質提升。保交房工作穩步推進，有力保障購房者權益，穩定市場信心。在此大背景下，深入剖析 2025 年 1 月重點 30 城二手房市場數據，能為洞察市場走勢提供重要參考。

　　一、二手房掛牌規模

　　2025 年 1 月，重點 30 城二手房掛牌量為 317.3 萬套，環比下降 5.1%，這或暗示市場房源供應節奏有所調整。掛牌均價為 20553 元 / 平米，環比下降 1.0%，體現出價格方面存在一定下行壓力。

　　從各城市掛牌量來看，北京掛牌量達 12.45 萬套，環比下降 3.41%，但掛牌均價為 56882 元 / 平米，環比上漲 0.08%。北京作為重要一線城市，房地產市場較為成熟，掛牌量的微降和均價的微漲，反映出市場供需關系相對穩定，優質房源依然受市場青睞。天津掛牌量為 19.05 萬套，環比下降 2.77%，掛牌均價 17878 元 / 平米，環比下降 0.23%。天津房地產市場在調控政策影響下，市場活躍度有所波動，掛牌量和均價的變化顯示出市場正在尋求新的平衡。

　　二、二手房成交規模

　　1 月重點 30 城二手房交易量為 15.64 萬套，環比下降 33.8%，這可能與春節假期等季節性因素有關，導致市場交易活躍度降低。成交均價為 21449 元 / 平米，環比下降 2.8%，價格的下降或與市場供需關系以及部分業主為促進成交而進行價格調整有關。

　　在各城市成交均價方面，北京東城成交均價 86430 元 / 平米，環比上漲 0.35%，顯示出該區域房產的抗跌性和吸引力。上海黃埔成交均價 109904 元 / 平米，環比上漲 2.68%，作為上海核心區域，優質地段和配套資源支撐著房價的穩定上漲。而天津和平成交均價 45747 元 / 平米，環比降幅 8.06%，表明該區域市場價格調整幅度較大，可能受市場供需結構變化等因素影響。

　　三、重點城市相關分析

　　(一)整體掛牌量 TOP5 小區

　　1 月重點 30 城的北京，龍湖長城源著 2 號院在掛牌量方面位居榜首。該小區可能因地理位置、房源類型、小區環境等因素，吸引了較多業主選擇掛牌出售。上海的世茂濱江花園，憑借其獨特的江景資源和完善的配套設施，成為掛牌量較高的小區之一。天津的融創星耀五洲，或因項目規模、戶型多樣性等因素，在當地二手房掛牌市場中占據重要位置。成都的恒大雅苑，可能由于品牌影響力以及前期項目口碑，使得掛牌量在當地較為突出。這些小區的掛牌情況，反映出不同城市購房者對于居住品質、環境、配套等方面的多樣化需求。

　　(二)掛牌市場前 5 物業公司

　　在北京，中海物業集團管理小區數量達 90 個，位居首位。中海物業憑借其專業的服務水平、良好的品牌口碑以及高效的管理模式，贏得了眾多業主的認可，從而在二手房掛牌市場中，由其管理的小區數量較多。上海的雅居樂 - 雅生活，管理小區數量 91 個，該物業公司在服務創新、社區文化建設等方面表現出色，提升了小區的居住品質和市場競爭力。天津的碧桂園智慧物業，管理小區數量 45 個，以其智能化管理手段和貼心的服務，在當地二手房掛牌市場中占據一定份額。物業公司的服務質量和口碑，對小區的市場表現有著重要影響，優質的物業服務能夠提升小區房產的附加值。

　　(三)掛牌市場熱門商圈活躍度

　　北京房山區的長陽商圈活躍度最高。長陽商圈近年來在基礎設施建設、商業配套完善等方面取得顯著進展，吸引了大量居民入住，二手房掛牌市場也較為活躍。上海洪山區的白沙洲商圈，隨著區域規劃的逐步落實，交通、教育、醫療等配套不斷完善，成為二手房掛牌市場的熱門區域。天津津南區的咸水沽商圈，憑借其自身的產業基礎和生活配套，在二手房掛牌市場中表現活躍。這些熱門商圈的活躍度，反映出城市區域發展對房地產市場的帶動作用。

　　(四)掛牌市場房源調價降幅

　　北京歐陸經典 2 室 1 廳 1 衛房源調價降幅超過 40%，可能由于房源自身存在一些瑕疵，如裝修老舊、戶型不合理等，或者業主急于出售，從而大幅降低價格。上海新崇北路 1 室 1 廳 1 衛房源降幅超過 45%，或因市場競爭激烈，該房源在同區域內缺乏優勢，業主為吸引買家而進行大幅降價。這些房源的調價情況，反映出市場競爭的激烈程度以及業主根據市場情況調整價格策略的現象。

　　(五)整體交易量 TOP5 小區

　　北京的榮豐 2008 交易量領先，該小區可能因地處核心地段、交通便利、小戶型房源較多等優勢，滿足了眾多購房者的需求，尤其是剛需和投資型購房者。上海的上?？党?，憑借其大規模的社區規劃、完善的內部配套以及相對合理的價格，吸引了大量購房者。天津的奧城公寓，以其優越的地理位置、豐富的商業配套以及高品質的居住環境，成為當地二手房交易的熱門小區。這些小區的交易量情況，體現出不同城市購房者對于居住地段、配套、戶型等方面的偏好。

　　(六)交易市場 50 強前 5 物業公司

　　北京的中海物業集團在交易市場中管理小區數量為 28 個，再次體現出其在市場中的優勢地位。優質的物業服務使得購房者在選擇房產時，更傾向于選擇由中海物業集團管理的小區。上海的雅居樂 - 雅生活，管理小區數量 23 個，其良好的服務口碑和社區管理模式，對購房者具有較大吸引力。物業公司在二手房交易市場中，對房產的交易活躍度和價格穩定性都有著重要影響。

　　(七)交易市場熱門商圈活躍度

　　北京昌平區的回龍觀商圈交易活躍度最高?；佚堄^商圈憑借其成熟的居住氛圍、便捷的交通網絡以及豐富的商業配套，吸引了大量購房者。上海的相關區域(此處未提及具體名稱，需根據實際情況補充)，以其獨特的區域優勢，成為二手房交易的熱門區域。天津南開區的王頂堤商圈，因地理位置優越、教育資源豐富等因素，在二手房交易市場中表現活躍。這些熱門商圈的活躍度，反映出購房者在選擇房產時對區域配套和發展潛力的重視。

　　(八)交易市場房源議價空間

　　北京龍湖香醍漫步三區 3 室 2 廳 2 衛房源議價空間幅度超過 50%，可能由于該房源市場需求相對較低，或者業主資金周轉等原因，使得議價空間較大。上海悅達南郊華都六區 2 室 1 廳 1 衛房源議價空間幅度超過 45%，或因該小區在同區域內競爭激烈，業主為促成交易，給予購房者較大的議價空間。房源的議價空間反映出市場供需關系以及買賣雙方在交易過程中的博弈情況。

　　四、未來展望

　　隨著城市更新工作的深入推進，如老舊小區改造、街區更新等項目的實施，將改善城市居住環境，提升房產價值，帶動二手房市場的活躍度。同時，保交房工作的持續落實，將增強購房者信心，穩定市場預期。預計未來二手房市場將在政策引導下，逐步實現供需平衡，價格也將趨于穩定。但不同城市、不同區域的房地產市場仍將呈現分化態勢，一線城市和核心二線城市，由于其經濟活力、人口吸引力等優勢，房地產市場有望率先實現穩定和復蘇;而部分三四線城市，可能仍需通過進一步優化政策、促進產業發展等方式，來推動房地產市場的健康發展。