萬科擬出售上海商城48%股權 預計半年虧損高達90億元

　　萬科將上海最大單體購物中心 48% 的股份出售給合作伙伴新加坡政府投資公司 (GIC)，這家資金緊張的內地開發商繼續出售資產，以減輕其 3220 億元的債務負擔。

　　在線公司注冊記錄顯示，新加坡政府投資公司的一家子公司目前擁有位于上海市嘉定區的上海南翔印象城購物中心運營公司 98% 的股份，萬科旗下的一個子公司保留 2% 的股份。這筆交易于上個月進行，其財務條款尚未披露。

　　此次出售之際，萬科周二估計，今年上半年其應占凈虧損將達到 70 億至 90 億元，原因是其住宅項目盈利能力大幅下降、資產銷售減值準備和減值，以及金融投資虧損。

　　港交所及深交所萬科在公告中表示：“報告期內，公司制定了業務改革和風險規避‘一攬子計劃’，堅持瘦身、降本、化解風險，取得積極進展。公司對業績損失深表歉意。”

　　該大型購物中心由 GIC 和深圳萬科零售開發運營平臺印力集團以 50:50 的合資方式開發，歷時 30 個月，于 2020 年 8 月開業，合作方已為該項目投資逾 30 億元。根據該物業運營公司的最新財務披露，截至 2022 年底，其總資產為 52 億元，截至 2023 年 6 月，其賬面價值為 26 億元。

　　新加坡主權巨頭新加坡政府投資公司 (GIC) 在購物中心開業公告中表示，該項目是其投資“一線大城市占主導地位的超級區域購物中心”戰略的一部分，并補充說，這是當年上海唯一開業的大型購物中心。

　　上海南翔印象城超級購物中心是新加坡政府投資公司和印力集團合作的第二個零售項目，此前上海七寶萬科廣場于 2016 年開業。香港交易所上市的領展房地產投資信托基金 (Link REIT) 于 2021 年收購了新加坡政府投資公司在該物業的一半股份，并于今年早些時候以比該資產評估價值低 32.5% 的價格收購了萬科 50% 的股份。

　　該商場位于陳翔路與古驛道交匯處，距上海市靜安商業區西北約 23 公里，總建筑面積 336,880 平方米，共六層和一層地下室，其中可出租面積超過 100,000 平方米。

　　據萬科披露，截至 2023 年底，該物業的入住率為 97.6%，而截至 2023 年 6 月為 99.0%，去年上半年收入為 1.932 億元。該商場擁有 400 多家商鋪，租戶包括 Zara、優衣庫、周大福、施華洛世奇和 Lululemon。

　　根據第一太平戴維斯 4 月份的報告，第一季度全市零售空置率平均為 11.5%，較去年同期下降 1.5 個百分點。

　　第一太平戴維斯中國研究部主管 James Macdonald 告訴 Mingtiandi：“上海零售市場依然強勁，空置率穩定，零售商和消費者組合充滿活力。該行業繼續表現出韌性，吸引了大量投資和新開發項目。然而，零售市場競爭激烈，表現最好的商場與其他商場之間的差距明顯且不斷擴大。”

　　萬科預計今年上半年將出現虧損，而第一季度的虧損為 3.62 億元，與該公司 2023 年實現的 122 億元的凈利潤相比，這一數字大幅下降。

　　萬科將大部分虧損歸因于今年結算的住宅項目盈利能力下降，其中大部分項目都是在 2022 年之前獲得的土地上建設的，當時收購成本較高。萬科在文件中表示，房價暴跌，加上該公司大幅打折，導致毛利潤“大幅”下降。

　　萬科由深圳市政府通過該市地鐵運營商深圳地鐵集團支持，該公司已將未來兩年減少 1000 億元有息債務的目標作為其戰略重點之一，并計劃今年通過新增貸款和資產出售獲得 300 億元的流動性。

　　據稱，除了剝離上海購物中心的資產外，萬科還在商談出售其在新加坡注冊的工業開發商和基金管理公司 GLP 所持的 21% 股份，并計劃出售深圳一個未完工的商業項目，該項目曾被指定為其新總部。萬科還在與貸方商談一筆 500 億元的銀團貸款，并將購物中心資產剝離到深圳上市的房地產投資信托基金 (REIT)，該基金于 4 月底開始交易。

　　“開發商正在積極探索戰略性撤資，以確保充足的流動性并有效管理債務水平，”麥克唐納說。“這一趨勢是應對當前市場狀況和保持金融穩定的更廣泛戰略的一部分。此類撤資表明萬科正在采取適應性措施來應對運營挑戰和優化資產組合。”

　　根據 CRIC 的數據，萬科今年上半年的合同銷售額為 1270 億元，在全國排名第三，僅次于保利發展和中國海外發展。

　　今年5月，評級機構惠譽將萬科的長期外幣和本幣發行人違約評級從BB+下調至BB-。兩個月前，穆迪撤回了萬科的發行人評級，并給予萬科Ba1的企業家族評級，將郁亮領導的萬科集團的評級降至投資級以下一個級別。惠譽還將萬科的高級無抵押債券評級下調一個級距，至Ba2。