全國首個“2字頭”房貸利率來了！云南玉溪房貸利率降至2.95%

　　房貸利率，沒有最低，只有更低！

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　　自517取消房貸利率下限以來，全國各地的房貸利率一降再降，普遍首套3.45%，二套3.85%。

　　當絕大多數認為，房貸率利率已經到底的時候，全國首個“2字頭”房貸利率來了！

　　據云南當地媒體曝光，玉溪的一家銀行房貸利率降至2字頭，2.95%的利率沒有什么嚴格限制，只要客戶征信、收入正常，就符合貸款條件。

　　2.95%是什么概念？

　　2.95%，是目前為止全國范圍內出現的最低貸款利率，而且是歷史最低！

　　它甚至比絕大多數城市存量房公積金貸款利率還要低（存量房公積金暫時未調整的城市，利率3.1%），與新房公積金的2.85%，也僅僅只是相差0.1%。

　　要知道5年期的存款利率也就2.5%左右，這意味著這么低的房貸利率，銀行基本沒有太多的利差空間了。

　　最重要的是，首套房和二套房的利率都能做到2.95%，這完全不同于其他城市對首套房和二套房進行區別對待的政策。

　　真的是太難以置信了！要知道2年前房貸利率普遍還在5%以上，更近的1年前也都在4.2%。云南玉溪的這一波操作，無疑給全國樓市投下了一枚震撼彈：新一輪的房貸利率的下行趨勢或已悄然開啟。

　　很多人可能會說，云南玉溪屬于地級市，四線城市都算不上，沒有代表性。

　　那暴哥就放一個有代表性的一線城市，廣州。

　　目前，廣州的股份行、城商行、農商行等銀行的首套房貸款利率在3.15%-3.4%，其中招商銀行、中信銀行的首套房貸款利率最低可達3.15%。

　　若客戶的單位資質、征信情況足夠好，且貸款金額在600萬元以上，某外資銀行的首套房貸款利率最低可以做到3%左右。

　　廣州可是妥妥的一線城市，其他城市的房地利率進一步下探至3%，真的指日可待。

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　　問題來了，房貸利率為什么會普遍繼續下行？3%以后，還會繼續下行嗎？

　　先來看第一個問題：房貸利率，為什么會普遍繼續下行？

　　自517新政發布之后，首套房二套房的利率下限均正式取消，利率標準均由各地和銀行自主確定。

　　既然是銀行自主決定，那銀行決定的依據就是房貸市場需求，也就是房地產市場的銷售情況。

　　從數據看，樓市依舊處于冰封期。

　　1—6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。

　　房子沒人買，銀行的貸款自然就放不出。

　　上半年，居民中長期貸款（房貸）累計新增1.18萬億元，是2013年以來上半年凈增量的最低值，不及行業最瘋狂的2021年上半年3.43萬億的三分之一。

　　哪怕是和去年同期相比也少增了2800億元，少增加了20%

　　單看半年數據，還能增長，感覺不是特別糟糕。一看趨勢，基本就是涼透了。

　　一季度，房貸增加9750億元；季度末，房貸增加11800億元，也就是說最近3個月僅增加了4300億元；

　　這是季度，我看月份。

　　5月，樓市迎來史詩級救市政策，很多人都期望樓市反彈，而當月新增的居民房貸只有757億，去年是3672億，暴跌了80%。

　　6月，新增的居民房貸，3202億元，較去年同期少增1428億元?；拘?，這輪救市徹底失敗了。

　　銀行的貸款放不出，自然就不得不下降貸款利率，來刺激大家買房。而按照現在樓市這個半死不活的樣子，銀行只會繼續全面調低貸款利率，向3%看齊。

　　第二個問題，房貸利率到最低到3%后，還有多大的下調空間。

　　繼續下行的空間不大！

　　雖然房貸率利率下行確實會刺激大家買房，但也有一個限度，這個限度就是銀行的凈息差。

　　繼去年四季度末商業銀行凈息差首次低于1.7%，達到1.69%后，今年一季度，商業銀行凈息差進一步降至1.54%。其中，大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、民營銀行、農村商業銀行、外資銀行的凈息差分別為1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%。

　　這么低的數據，不僅突破《合格審慎評估實施辦法》中提出的合規凈息差1.8%的臨界值了；就存貸款業務而言，很多銀行已經事實上虧損了。

　　目前，全國首套房的平均利率在3.4%左右，下降到3%對銀行來說無疑是雪上加霜，再降下去銀行就真的受不了，會要破產的！

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　　新房貸款利率沒有下降的空間，但存量房有啊。

　　目前，新房房貸利率平均在3.4%，而存量房貸的利率普遍在4%以上。如果新房利率下行至3%，新舊房貸利率差距將拉大至1%。

　　同樣是100萬貸款，月供相差500塊，總利息少了將近20萬。

　　最大的冤種是一線城市的房奴，目前一線城市新房利率3.5%，存量房利率深圳4.3%，上海4.55%，而北京高達4.75%。

　　同樣是買房，利率3.5%與4.5%買房成本相差巨大。以一線城市買房總價的中位數400萬為例，按3成首付，貸280萬，30年等額本息計算：

　　當利率為4.5%時，貸款總額為510.7萬，每月應還14187元；

　　當利率為3.5%時，貸款總額為452.6萬，每月應還12573元；

　　兩者月供相差1614元，貸款總額相差58.1萬。

　　58萬，冤不冤！

　　同樣是買房，同樣是拉動國家經濟，做貢獻，房價買在最高點就算了，利率也是最高點。這也就不難理解，一線城市的房奴為什么會集體破防。

　　如果是你，你會怎么做？

　　肯定是提前還貸！

　　剛才暴哥提到一個數據，上半年居民房貸累計新增只有1.18萬億元，創下十年來的新低，不及行業最瘋狂的2021年上半年是3.43萬億的三分之一。

　　這里面除了大家都不買房之外，還有一個最重要的原因，就是有人在不斷提前還貸。畢竟在利率下行周期里，大家手里的存款在沒有更好的出處下，提前還房貸是最好的投資理財。

　　所以，對于存量房貸，銀行也有下調的壓力，調整的時間可能在三季度末，四季度初。

　　至于原因，暴哥以前文章中說過，美聯儲確定降息后，我們才沒有繼續降息的壓力。

　　只有新一輪的銀行降息潮，才能帶動存量房貸利率下降。