北京順義老城區核心地段宅地出讓 區屬國企26億元 “托底”

　　2 月 26 日，北京順義老城區核心地段一宅地成功出讓，由兩家區屬國企 —— 北京天竺房地產開發有限公司和北京順義新城發展有限公司聯合體，以 26 億元的底價 “托底” 拿下。這一地塊的成功出讓，在順義房地產市場引發了廣泛關注。

　　拆分地塊再上架，降低拿地門檻

　　本次出讓地塊為順義新城 0201 街區東風商場片區項目 SY00-0201-093、096 地塊 R2 二類居住用地、SY000201-086 地塊 A334 托幼用地。地塊位于順義區勝利街道，土地面積約 7.73 公頃，建筑控制規模 133976.35 平方米。其中，093、096 地塊為 R2 二類居住用地，容積率 1.8.限高 54 米(局部 60 米);086 地塊為托幼用地，容積率 0.8.限高 18 米，規劃為一所 12 班的幼兒園，建成后無償移交相關部門。

　　值得注意的是，該地塊是重新上架再拍地塊。它曾在 2024 年第三次供地清單出現過，擬出讓時間是 2024 年 9 月 6 日至 9 月底。到 2025 年 1 月 14 日，出現在用地預申請里;1 月 20 日又出現在 2025 年第一批次供地清單中。本宗地塊為不限價地塊，未設置土地出讓上限價格和商品房銷售指導價。

　　同一日出讓的還有順義區順義新城 0201 街區東風商場片區項目 SY00-0201-116 地塊 B1 商業用地。該宗商業地塊與上述住宅地塊相鄰，在 2024 年第三次供地清單中，住宅和商業地塊原本綁定在一起，不過今年再次上架時被拆分開來。最終，商業地塊由北京國泰東風商城有限公司以 5.64 億元競得，該公司實控人同樣為順義區國資委。

　　天眼查信息顯示，天竺地產由北京大龍控股有限公司 100% 持有，實控人為順義區國資委。大龍控股由順義區國資委監管的兩家原一級企業整合設立，旗下天竺地產主要從事土地一級開發。順義新城發展實控人同樣為順義區國資委，是順義區土地一級開發專業平臺公司。

　　區域配套完備，未來發展潛力大

　　上述住宅地塊位于順義區勝利街道，是順義老城區最為核心的地段，距離 15 號線順義站約 200 米，交通十分便利。目前周邊配套完備，商業氛圍濃厚，有新世界百貨、順義華聯、隆華等大型商業。緊鄰的 116 地塊商業用地計劃打造北京東北部特色商業中心，未來將進一步提升區域的商業能級。

　　根據規劃，R4 線也將與 15 號線交會并在現有順義站實現換乘。R4 線作為規劃中的大站快線，設計時速 120 公里，未來將串聯中關村、三里屯、朝陽公園等高能級板塊，并與 3 號線，12 號線實現跨線運營。屆時，雙軌交通優勢將為該區域帶來更多的發展機遇，區域價值也將不斷提升。

　　中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，該住宅地塊所在片區主要承接望京、酒仙橋外溢購房群體，相較于上述兩個片區新房單價來說，本片區價格具有明顯優勢，對于預算在 600 萬～800 萬元的剛需、改善客群來說吸引力較大。疊加首都機場臨空經濟區擴容帶來的高端產業人群導入，未來置業需求具備可持續支撐。

　　區域內新盤競爭激烈，需打造差異化產品

　　不過，當前該片區市場正面臨多維競爭壓力。住總青年 ONE 以 3.2 萬元 / 平方米的網簽均價和 46.17% 的去化率，通過 200 萬級小戶型持續吸納剛需客群;龍湖御湖境二期則以 4.45 萬元 / 平方米的價格和 48% 的去化率，憑借小高層改善產品占據市場高地;定位中間價位的璞瑅潤府(3.8 萬元 / 平方米，去化率 31%)與住總芳華里(3.8 萬元 / 平方米，去化率 17.6%)則陷入同質化困局。

　　張凱指出，面對價格梯度固化、產品形態重疊的市場格局，房企需在低容積率地塊上打造差異化產品。通過 8～12 層真洋房設計、80% 以上得房率及科技住宅系統形成代際差，同時借力 R4 線規劃與 TOD 商業地標重塑價值認知，并積極爭取城市更新政策紅利降低開發成本，才能在改善紅海中開辟新航道。此次順義老城區核心地段宅地的成功出讓，未來該地塊將如何開發建設，又將為區域房地產市場帶來怎樣的變化，我們拭目以待。