核心城市土地市場升溫 優質地塊受青睞

　　近日，核心城市土地市場熱度飆升，引發廣泛關注。3 月 18 日，杭州市在本年度第五次土地拍賣中，推出的 2 宗住宅用地歷經激烈角逐，經過 10 多輪競拍，最終分別以 9.09% 和 24.07% 的溢價率成功出讓。無獨有偶，同一天，北京市海淀區的一宗宅地也在競拍熱潮中，以 27.93% 的高溢價率成交，這無疑是當下核心城市土地市場持續升溫的生動寫照。

　　回溯前幾年，土地市場流拍或底價成交現象屢見不鮮，成為一種常態。然而，今年伊始，形勢發生顯著逆轉。不僅住宅用地成交規模顯著擴大，土地出讓金數額也水漲船高，更為引人注目的是，核心城市中高溢價地塊頻繁現身。2 月 8 日，鄭州市金水區的一宗住宅地塊在競拍過程中，上演了一場激烈的 “競價大戰”，歷經 255 輪激烈角逐，最終以高達 87.5% 的溢價率塵埃落定。3 月 3 日，上海嘉定新城的一宗地塊同樣在競拍中脫穎而出，以 30% 的溢價率成交。中指研究院的統計數據顯示，截至 3 月 18 日，今年以來杭州共出讓 16 宗地塊，其中 12 宗實現溢價成交，多宗地塊溢價率更是突破 40% 大關;上海在兩次土拍中出讓的 5 宗宅地，均以溢價成交;與此同時，成都、蘇州等城市的核心區域地塊，溢價率也維持在 20% 以上。

　　土地市場的高溢價率，往往是房企對未來樓市預期樂觀的重要信號。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶指出：“在核心城市，土地市場的回暖對于穩定房價預期具有重要意義。今年核心城市優質地塊土拍升溫，主要源于兩方面因素。一方面，房企基于投資聚焦策略，對核心城市新房市場銷售回穩充滿信心;另一方面，各地政府積極作為，大力優化政策，致力于改善土地供給、提升供地質量，以‘好房子’建設為著力點，推動房地產市場止跌回穩。”

　　土地市場的回暖并非孤立現象，與需求市場的逐步向好緊密相連。一系列穩樓市政策持續發力，成效顯著，今年以來，居民剛性和改善性住房需求得以穩步釋放，有力帶動了房地產交易的逐步回暖。國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉提供的數據顯示，1 至 2 月份，新建商品房銷售面積和銷售金額的同比降幅，相較于上年全年分別收窄了 7.8 個百分點和 14.5 個百分點。從對 40 個重點城市的監測情況來看，前兩個月新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別增長 1.3% 和 7.1%。此外，針對房地產市場從業機構的調查結果顯示，在 2 月份，70 個大中城市的部分房地產開發企業和中介機構中，預期未來半年新建商品住宅價格保持穩定或上漲的受訪從業人員比例達到 71.8%，較前一個月上升了 2.8 個百分點，市場機構預期總體保持穩定。

　　“自去年四季度以來，在一系列利好政策的推動下，核心城市房地產市場持續呈現修復態勢。近期優質地塊土拍升溫，充分反映出房企對核心城市新房銷售前景的良好預期。此外，收購存量閑置土地已成為今年房地產‘穩投資’的關鍵舉措，有望推動市場進入新的良性循環，實現‘以土地存量換發展增量’。” 曹晶晶進一步分析道，短期內，今年核心城市優質地塊仍將成為市場關注的焦點，保持較高熱度，但低能級城市土地市場可能面臨一定壓力，城市及區域分化現象仍將持續。

　　克而瑞研究中心市場研究總監馬千里表示：“受益于當前市場需求面釋放的積極信號，以及積極財政政策的有力支持，預計 2025 年各地主管部門將進一步聚焦核心板塊，著力改善供求預期。” 馬千里預計，今年上半年，土地市場將呈現兩大趨勢：一是重點城市優質宅地高溢價成交將成為常態;二是土地熱度回升有望從核心城市的核心板塊向外輻射，具備 “低庫存 + 強購買力” 雙重優勢的區域，有望率先迎來地價回暖。