深圳龍華王炸新盤中洲迎璽二期啟動(dòng)誠意登記 預(yù)計(jì)下周取證入市

　　龍華北站王炸新盤——中洲迎璽二期預(yù)計(jì)本周六開放實(shí)體樣板房，周末開啟誠意登記10萬，預(yù)計(jì)下周四/周五取證入市。

　　折扣已對(duì)外曝光，開盤費(fèi)一次性87折，準(zhǔn)簽86折，一次性85折，價(jià)格已對(duì)外曝光，預(yù)計(jì)與一期差別不大，5字頭起，預(yù)計(jì)有751套房，面積約92-166㎡3-4房，共計(jì)11個(gè)戶型，選擇更多樣！

　　中洲迎璽花園是龍華北站大熱門新盤，在5月又火熱出圈了，5月實(shí)際網(wǎng)簽量位列龍華第名，高達(dá)102套，這還是持銷階段的新盤，熱度可見一斑！

　　對(duì)比北站周邊新盤，中洲迎璽花園優(yōu)勢(shì)突出，大花園大社區(qū)、超寬樓間距且車位比充足，而且折后均價(jià)只要6萬塊，性價(jià)比超級(jí)高。

　　目前中洲迎璽一期還有少量在售，目前內(nèi)部價(jià)更優(yōu)惠，8.5折+贈(zèng)6.8～8.8萬家裝禮包+購物卡+物業(yè)費(fèi)，還有媒體將近x個(gè)點(diǎn)的返利優(yōu)惠，總價(jià)570萬起能上車北站最大純粹花園社區(qū)的正統(tǒng)3房，推出面積約93-136㎡3-4房，還在深外龍華學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，是目前龍華區(qū)域非常有價(jià)值的新盤。

　　中洲迎璽花園項(xiàng)目總建面約50萬平，規(guī)劃約2669套商品房可售，是北站最大體量住區(qū)，并且無保障房、回遷房，也是容積率最低僅4.24，車位最充足超過1:1的項(xiàng)目，非常稀缺的大花園大社區(qū)，光花園占地就有1.67萬方，擁有超大泳池等，規(guī)模占居整個(gè)超核50%的居住體量因此也極具吸引力。

　　中洲迎璽二期的戶型面積為92-166㎡三至四房，具體面積段為，92-95-97平3房2衛(wèi)，114-115-120平4房2衛(wèi)，131-136-140-141-166平闊綽4房2衛(wèi)。

　　整體戶型比較方正，多為南向和南北通透，通風(fēng)采光好，得房率較高。

　　周邊房價(jià)

　　目前北站周邊的新盤有中海瓏悅理和超核紫云府，備案均價(jià)7.24萬，折后均價(jià)6.5萬左右。

　　紫云府主推82-93㎡3-4房，賣了6成左右，還算可以。中海瓏悅理主力面積約88-129㎡，目前去化一般。

　　中洲迎璽花園折后均價(jià)6.15萬，總價(jià)最低約570萬能買到96平3房，二期價(jià)格預(yù)計(jì)和一期差不多，產(chǎn)品方面也相比周邊競(jìng)品更有吸引力，性價(jià)比和產(chǎn)品力兼具。

　　二手房小區(qū)主要集中在深圳北站的西南角，成交價(jià)格在7萬以上。

　　龍悅居主要是小戶型，最近成交基本在6-6.5萬之間，由于此前是安居房，品質(zhì)和產(chǎn)品上差異大，因此價(jià)格不好直接對(duì)標(biāo)。

　　圣莫麗斯、熙園山院都是大戶型，目前購入的價(jià)格也要7-8萬/㎡；而萊蒙水榭山的定位比前面兩個(gè)還要高，背山看水近公園的別墅區(qū)，最低購入的門檻價(jià)也要去到13萬+。

　　中洲迎璽地處北站核心，軌外道交通便利，周邊配套成熟，深外龍華學(xué)校加持，且是北站較為難得的純粹大社區(qū)，綜合素質(zhì)比較硬。

　　但由于產(chǎn)權(quán)年限的短板，因此價(jià)格上再做讓步，將北站價(jià)格打到了6萬左右，價(jià)格有很大的優(yōu)勢(shì)，因此這個(gè)盤不失為中部剛需偏改善的絕佳標(biāo)的。

　　項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)

　　優(yōu)點(diǎn)：

　　1、靠近深圳北站，交通有很大優(yōu)勢(shì)，集高鐵站和3條地鐵線，又是深圳中心位置，基本是去哪個(gè)區(qū)都方便。2、共享華潤的綠芯公園和約13萬㎡萬象系商業(yè)，華潤運(yùn)營商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)未來肯定是個(gè)網(wǎng)紅打卡地。3、占地面積約7.7萬㎡，有更好的采光，更大的花園，更寬闊的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。4、只有住宅，沒有保障房和回遷房，居住體驗(yàn)更加純粹。5、4.24低容積率住宅，2梯4戶/3梯4戶/3梯3戶，沒有等電梯的煩惱。6、北站中綜合素質(zhì)最好的新盤，當(dāng)前折扣價(jià)格很有優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比很高。

　　不足：

　　1.北站產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入一般，規(guī)劃周期長，目前周邊都在開發(fā)，三五年后配套才會(huì)比較成熟。2.高峰期在龍華片區(qū)進(jìn)關(guān)還是會(huì)比較擁擠。3、學(xué)校辦學(xué)水平比較一般，且周邊學(xué)區(qū)較緊張。4、地是92年批的，現(xiàn)在只有39年產(chǎn)權(quán)，續(xù)期流程并不復(fù)雜，就是二手交易貸款有影響。5、戶型使用率一般，產(chǎn)品設(shè)計(jì)中規(guī)中矩。產(chǎn)權(quán)問題讓很多購房者有所顧慮，首先產(chǎn)權(quán)可以續(xù)期，不會(huì)隨便沒收，貸款銀行按照建筑時(shí)間可以貸款55年，房子是2023年建的，即便20年后也還可以貸款30年，實(shí)際上的影響沒那么大，只是買家會(huì)對(duì)不確定下意識(shí)擔(dān)憂。最后說下買房建議。自住層面，這個(gè)盤沒啥問題，靠近北站樞紐，地鐵去哪都方便，高鐵通往全國各地，但有保持適度距離，免受噪音打擾，配套方面未來享有華潤商業(yè)和綠芯公園，目前在如火如荼建設(shè)中，相信不久就能面世，項(xiàng)目自身是大社區(qū)大花園，無回遷無保障，舒適度拉滿，戶型多樣能滿足不用人群需求，最后價(jià)格是必殺技，性價(jià)比杠杠的。投資層面，目前價(jià)格處于最低位置，北站片區(qū)可以說是整個(gè)龍華最具前景和概念的區(qū)域，中央商務(wù)區(qū)建設(shè)也在穩(wěn)步推進(jìn)中，這幾年也加快補(bǔ)齊配套的短板，小區(qū)自住舒適、區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ蟆r(jià)格有優(yōu)勢(shì)，未來投資回報(bào)率可以期待。

　　項(xiàng)目簡介

　　項(xiàng)目原中洲黃金臺(tái)，定名為中洲迎璽花園，位于龍華民治街道，西北毗鄰中海瓏悅理家園，東北毗鄰超核中心潤府。

　　北站片區(qū)是整個(gè)龍華最具潛力的區(qū)域，也被稱為龍華中央商務(wù)區(qū)，北站作為全國最重要的交通樞紐之一，能帶來密集的人流和商務(wù)合作，城市中心地位難以撼動(dòng)。以前這邊配套欠缺，但華潤進(jìn)駐后，將帶來升級(jí)版的華潤城商業(yè)以及萬眾期待的城市綠芯公園，能比較好的提升北站的居住體驗(yàn)和配套的豐富度。

　　中洲迎璽花園地塊由兩部分組成，總用地面積7.73萬㎡，總建筑面積50.7萬㎡，計(jì)容建筑面積33萬㎡。

　　項(xiàng)目分三期5個(gè)批次開發(fā)，一期開工建設(shè)約4萬㎡，規(guī)劃面積16.9萬㎡。一期預(yù)計(jì)10月入市，二期一批次預(yù)計(jì)2024年中旬入市，三期預(yù)計(jì)2027年入市。規(guī)劃容積率4.16，預(yù)計(jì)會(huì)提供3000套住宅。

　　12月17日一期盛大開盤，打85折，折后最低單價(jià)5.68萬/㎡，總價(jià)約564萬起，把龍華7.24萬均價(jià)干到了6.15萬，少了1萬/㎡，卷爆整個(gè)深圳市場(chǎng)，歷經(jīng)4個(gè)多小時(shí)最終銷售約417套，去化64.9%，攬金29億。

　　二期的戶型產(chǎn)品本次和一期相差比較大，選擇更多樣化，使用率據(jù)說有所提升，預(yù)計(jì)折后價(jià)格還是在6萬左右，想要抄底北站的最佳樓盤選擇。

　　區(qū)域價(jià)值

　　龍華此前一直被吐槽為福田的睡城，其實(shí)這也沒什么，只要距離足夠近，城市配套夠成熟，睡城也能睡出價(jià)值。

　　比如紅山，此前一直是龍華最熱門的買房片區(qū)，城市面貌嶄新、新房次新房居多，規(guī)劃整齊有秩序，商業(yè)、學(xué)校、地鐵等一應(yīng)俱全，是非常宜居的純住區(qū)。

　　所以新盤供應(yīng)一直往這提供，但是去年開始北站開始加快住宅和商業(yè)用地的供應(yīng)，再次將民眾的目光聚焦到這，華潤超核中心超級(jí)綜合體的面世，也讓人看到“宇宙中心”未來價(jià)值的希望。

　　中洲迎璽所處的北站樞紐片區(qū)，屬于龍華正逐步構(gòu)建的“一圈一區(qū)三廊”空間格局中的“深圳中央活力區(qū)”范圍。

　　依托龍華納入都市核心區(qū)契機(jī)，北站片區(qū)將建成國際商務(wù)區(qū)，中心老城區(qū)將建成市級(jí)核心商圈，梅林關(guān)片區(qū)將建成南部門戶樞紐，合力打造國際總部基地、大灣區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放實(shí)驗(yàn)區(qū)，形成集商業(yè)商務(wù)、文化時(shí)尚、休閑娛樂、 高端居住于一體的深圳最具都市活力的區(qū)域之一。

　　此外，項(xiàng)目緊靠北站商務(wù)中心，總部商務(wù)新坐標(biāo)。

　　北站商務(wù)中心規(guī)劃約60棟商務(wù)辦公樓、約5-7個(gè)城市商業(yè)綜合體、約6-9個(gè)四星級(jí)及以上酒店，計(jì)劃引進(jìn)20-30家大型總部企業(yè)及上市公司，還有6至9家四星級(jí)以上酒店，集聚25萬商務(wù)精英，將打造城市會(huì)客廳。

　　整體看，片區(qū)整體發(fā)展是比較完善的，項(xiàng)目周邊除了北站四周還有一些待開發(fā)空地外，基本以成熟商品建筑/住宅為主，城中村也有，只不過分布較少，且規(guī)模相對(duì)較小，所以項(xiàng)目周邊城市更新少。

　　交通配套

　　中洲迎璽花園項(xiàng)目距離深圳北站約400米，深圳北站交通樞紐不止有通往全國各地的高鐵，還有地鐵4/5/6號(hào)線直接在此接駁。

　　通過4號(hào)線深圳北站向南抵達(dá)福田中心區(qū)，或直接換乘地鐵5號(hào)線到南山、羅湖中心區(qū)，到那個(gè)區(qū)都不遠(yuǎn)。

　　未來還有地鐵22號(hào)線和27號(hào)線無縫接駁，其中27號(hào)線會(huì)臨近設(shè)有樟坑站。

　　地處深圳中軸，自駕出行各個(gè)片區(qū)比較便捷，到深圳北乘坐高鐵出行步行可達(dá)。

　　教育配套

　　目前是龍騰學(xué)校（九年制），深外龍華校區(qū)大學(xué)區(qū)內(nèi)（目前的學(xué)區(qū)范圍，后期存在不確定性因素）。據(jù)了解，深外龍這幾年成績不錯(cuò)，去年首次初三學(xué)子參加中考，就在龍華區(qū)一舉奪魁，比肩龍華TOP學(xué)府-“深高北”

　　但旁邊華潤代建的九年制學(xué)校（深圳格治中學(xué)民治校區(qū)）會(huì)被納入，具體以教育部門劃分為準(zhǔn)。

　　教育配套

　　項(xiàng)目毗鄰13萬平的龍華版萬象城（在建中），未來的超級(jí)網(wǎng)紅打卡地。目前已經(jīng)建成的大型商圈中，星河coco city距離項(xiàng)目約1.2公里，龍華天虹、紅山6979距離約在2公里左右。

　　休閑配套

　　附近有16萬㎡綠芯公園、北站中心公園。另外，周邊還有深圳市文化館新館（建設(shè)中）、深圳市美術(shù)館（在建）、深圳市第二圖書館（在建），演藝館、展覽館、簡上體育綜合體等人文配套設(shè)施已投入使用。