東莞網(wǎng)紅盤二手房成交均價跌破開盤價 主城項目維持穩(wěn)定增長

　　要說如今的樓市傷誰最深，莫過于二手房業(yè)主了。

　　房子賣不出去還是其次，降著降著，不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己的小區(qū)的成交價，已經(jīng)比當初的開盤價還低了……

　　當初搶房搶得有多狠，現(xiàn)在賣房就賣得有多傷心……

　　01

　　網(wǎng)紅盤跌破開盤價我發(fā)現(xiàn)了4大規(guī)律

　　其實，業(yè)主降價賣房，已經(jīng)不是什么新鮮事了。

　　但是驚訝的是，現(xiàn)如今，4年前的不少網(wǎng)紅盤，二手成交均價已經(jīng)跌破當初的開盤價了。

　　整理了2018-2020年六大片區(qū)的部分小區(qū)，這些樓盤在當年都曾是片區(qū)或者全市紅極一時的熱盤。

　　通過這些數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)以下4大規(guī)律：

　　1、已有2/3的樓盤已經(jīng)跌回開盤價，有盤快把首付給跌沒了。

　　2018-2020年這幾年，正是樓市高歌猛進的時期。這一批項目，都是當初買家鉚足了勁，甚至加杠桿才能排隊搶上的。

　　從數(shù)據(jù)來看，34盤中，僅有12盤的成交價高于開盤價。這其中，7盤的漲幅低于5%，僅有2盤漲幅高于10%。

　　剩余的22個熱盤，成交價已低于開盤價，不少盤甚至都快把首付都給跌沒了。

　　比如裕大知府，當初憑借著緊鄰東城的地理優(yōu)勢，2020年開盤價高達2.8萬/平，還引來瘋搶。

　　如今二手成交價僅約2.1萬/平，甚至比開盤價低了25.81%。

　　也就是說，即便當初買了最小的93平戶型，如今也虧了60多萬，都快把首付給虧沒了……

　　2、降幅大的樓盤集中在松山湖片區(qū)、臨深片區(qū)、水鄉(xiāng)片區(qū)、東部產業(yè)園片區(qū)。

　　松山湖片區(qū)和臨深片區(qū)，是當初外溢客和投資客最多的區(qū)域，因此率先在這波降價潮中敗下陣來。

　　松山湖作為當時的置業(yè)熱土，因區(qū)域內缺乏供地，直接讓臨近的大嶺山和寮步狠狠享受了一波紅利。

　　比如大嶺山的松湖碧桂園天鉆，2018年開盤價2.1萬/平，如今6年過去，成交價僅2萬/平，比開盤時還低了近千元。

　　寮步的萬科金域東方，當初也曾創(chuàng)造了開盤300套秒光的戰(zhàn)績，如今成交價僅2.5萬/平，比開盤價低了約5000元/平。

　　臨深片區(qū)的塘廈和鳳崗，曾是東莞第一批單價破3萬+/平的區(qū)域，一時風頭無兩。

　　2020年時也曾站4望5，隨著深圳客的退去，如今臨深片區(qū)成交價已經(jīng)跌破2字頭。

　　此次跌幅前兩名的樓盤均位于臨深片區(qū)，星河時代降幅高達31.37%，從開盤價2.2萬/平，直接降到了1.5萬/平。

　　降幅第二的鳳崗四季花城，如今成交價比2019年低了約7200元/平。

　　即便是以超高性價比著稱的御城花園，也逃不過跌破開盤價的命運。

　　當初塘廈新盤均價普遍2.5萬/平，御城花園直接以2.1萬/平的開盤價炸響樓市，當年銷量破千。但如今，成交價也僅1.9萬/平。

　　水鄉(xiāng)片區(qū)和東部產業(yè)園片區(qū)，雖然不是投資客鐘愛的區(qū)域，但是由于當初價格洼地的屬性，也著實吸引了一大批剛需上車客。

　　當其他四片區(qū)新盤均價都已經(jīng)超過2萬/平時，水鄉(xiāng)和東部片區(qū)僅1字頭的房價，堪稱剛需客的福音。

　　甚至因此還小小的爆發(fā)過一波，麻涌新盤一度突破2.5萬/平，道滘新盤破3萬/平，常平和橫瀝新盤也曾突破2萬+/平；

　　只是當房子回歸居住屬性，這些因為樓市瘋漲而掀起的泡沫，最終也降散去。

　　如今這兩個片區(qū)的成交價，又重新回到了1字頭的懷抱。

　　3、唯有主城區(qū)的樓盤依然穩(wěn)定增長。

　　從六大片區(qū)來看，只有主城四區(qū)的新盤相比開盤時，都有一定的增長。

　　其中最大的贏家是萬科皇馬酈宮，當年開盤價約為3.2萬/平，如今二手成交價約4萬/平，以24.42%的漲幅位居第一。

　　其次是萬科首鑄翡翠東望，3.1萬/平的開盤價，如今漲到了約3.5萬/平，漲幅15.75%，排名第二。

　　另外萬江、莞城的樓盤，也有一定的漲幅，略高于開盤價。

　　由此可見，作為中心城區(qū)，主城四區(qū)的價值穩(wěn)定，受房價下調影響較小，這些區(qū)域的業(yè)主可以把心放回肚子里了。

　　而石碣和高埗雖然也劃入了城區(qū)片區(qū)，但僅依靠城區(qū)的外溢需求，無法支撐高企的房價。

　　等到樓市泡沫褪去，只能回歸到其原有的居住價值。

　　4、除主城區(qū)外，其他片區(qū)仍能保持正增長的，是2017年買入的樓盤。

　　黃江的中泰峰境、洪梅的保利海棠、道滘的時代香海彼岸，這些次新盤雖然不是位于核心區(qū)，但同樣成交價都高于開盤價。

　　一大共同點是他們都是2017年入市的樓盤。

　　如今，大家普遍認為房價已經(jīng)跌回了2019年。然而，更扎心的事實是：

　　二手房價不止跌回2019年，甚至已經(jīng)跌回2017年了……

　　02

　　二手價格體系重塑

　　買方有兩大利好

　　這一批次新房慢慢擠出水分，除了“重塑”二手價格體系，對附近新房也是充滿考驗。

　　如此一來，掛牌已久的二手，或者周邊的一手，壓力會更大。

　　但對買家而言，是極大的買房利好，簡單從以下兩方面來看：

　　一方面，次新房降價，部分門檻過高的新盤，會被卷出性價比。

　　坦白講，現(xiàn)在的東莞，購房邏輯跟過去相比早已不可同日而語。

　　過去新房價格高，二手價格也不低，購房者可選范圍其實相當有限。

　　如今各種卷王頻出，二手房源沒有最筍，只有更筍，買方完全占據(jù)了市場主導。

　　同時，也會倒逼一些門檻過高的新盤降價。比如瑞天莞太印象，開盤價4.2萬/平，比周邊二手房高出一大截。

　　也許是看到了市場整體價格在重塑，該項目推出了明顯優(yōu)惠，如今僅2字頭就能入手。

　　另一方面，定價合適，或產品力更強的新盤，也能卷贏二手，給到買家更好選擇。

　　面對競爭愈加激烈的市場，新盤或提高性價比，或提升產品、配套競爭力，與卷價格的二手抗衡。

　　以昨天開盤的旗峰潤府為例，單價4.2萬/平起，就能買入主城中心，還是一手現(xiàn)樓。

　　其所在的鴻福路商圈，配套成熟，“學鐵商”等配套，基本在步行范圍內。

　　這樣的吸引力，要遠高于周邊的次新房或老破小。

　　此外，一些優(yōu)質新房，能給到買家更好的產品、配套，這也是次新房沒法比的。

　　比如中海源境，主推124-143平四房，擁超大陽臺，滿窗設計，最高約100%使用率等最新設計。

　　如今的清盤價僅3萬+/平，超高的性價比，使其直接登頂5月新房成交榜榜首。

　　總的來說，二手房降價吸客，甚至低于開盤價，對東莞樓市的購房邏輯，也是一次重塑。

　　對買家而言，不僅能買到更具性價比的房子，也能挑選產品、配套更優(yōu)的新盤。

　　可以預見的是，現(xiàn)在東莞一二手市場的博弈，會吸引更多的買家。涌入的購買力，也會讓市場更具活躍度。

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