二手房進入買方市場 濟南有房源4個月調價10次、降價41萬才賣出

　　繼“5·17房產(chǎn)新政”之后，全國多地新房、二手房市場正向反饋明顯，不少城市出現(xiàn)成交“回暖”現(xiàn)象。新政帶動了市場的成交量，卻拉不動二手房價格下跌的頹勢，根據(jù)國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國一線、二線、三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比均為下降，其中省會城市濟南截至今年5月二手房價格已經(jīng)達到了十三連降。記者留意到，濟南有二手房房源4個月時間調價10次，降價41萬元才實現(xiàn)成交，而部分熱門城市，更是直接在線上中介平臺上“隱去”了歷史成交價。“價高傷買家，價賤傷賣家”，在當下的市場環(huán)境氛圍中，二手房已然陷入了一場買賣博弈局。

　　4個月降價41萬元

　　二手房房主糾結與無奈

　　“降降降”，濟南二手房價格的“滑鐵盧”還在持續(xù)……根據(jù)國家統(tǒng)計局歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2021年以來，濟南二手房價格一直維持下降趨勢，每月環(huán)比降幅不大，但維持下降趨勢較久，在2023年4月濟南二手房價格迎來一波三連漲后，二手房價格很快轉漲為降，截至今年5月已經(jīng)達到了十三連降。

　　在某線上二手房交易平臺上，記者隨意瀏覽搜尋了幾套二手房房源，根據(jù)該交易平臺提供的房源時間軸相關信息顯示，這幾套二手房房源掛牌價調整頻次較高，且多為調低價格。以濟南市歷下區(qū)和平路附近一套房源為例，該套房源今年1月掛牌出售，掛牌價為146萬元。從房源數(shù)據(jù)軸數(shù)據(jù)來看，該套房源自掛牌后一直在調低價格，其中4月中旬和4月下旬調價幅度最高，分別為降價8萬元和降價7萬元。經(jīng)過10次調價，該套房源最終以降價41萬元，在5月底完成成交，成交價為104萬元。

　　據(jù)記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，實際上今年以來類似上述二手房頻頻降價的案例屢見不鮮。此前雪山唐冶小高層的房價就曾達到15000元/平方米左右，而現(xiàn)如今二手房成交價格在14000元至16000元/平方米之間；大漢峪、高新區(qū)此前好樓層二手房房價為26000元至30000元/平方米，現(xiàn)如今成交價僅需20000元至24000元/平方米；對于部分偏僻片區(qū)的老破小房源，其二手房成交價甚至跌破10000元/平方米。舉例來看，濟南西客站片區(qū)有房源兩室兩廳，掛牌售價為83萬元，建筑面積為93.43平方米，單價僅為8884元/平方米。

　　“不想降價也得降，小區(qū)平均成交價就是標準，不降價買家都不會看你的房子。”有二手房房主告訴記者，當下的市場環(huán)境非常考驗賣家心理素質，低了感覺吃虧，高了又沒辦法吸引人購買。“急需用錢的時候就盼著不虧本，掙多掙少的現(xiàn)在也沒那么重要了。”該房主表示，他身邊有很多同他有著一樣心思的買家，都希望還能在買賣交易中稍微掙一點，“著急的就降價賣，不著急的就等等，反正現(xiàn)在想抬價太困難了。”

　　“一老一小”并非絕對堅挺

　　降價根源在市場不在買家

　　在濟南二手房房價頻遭“滑鐵盧”的背景下，業(yè)內(nèi)常有觀點認為市場上“一老一小”的房源價格最為堅挺，而事實上真的如此嗎？所謂“一老一小”房源，一類是為孩子入學考慮的熱點學區(qū)房，另一類則是為老人改善居住條件的養(yǎng)老房，這兩類房源一類不愁賣，一類容易達成交易。

　　“學區(qū)房無論在哪個城市都是二手房關注的焦點，而養(yǎng)老房主要是易成交。”有房產(chǎn)中介人士表示，一些賣家考慮為家里老人改善居住條件，于是想著置換新房，而整個交易過程中這類賣家多考慮市場房源量大，僅期望補個置換差價，所以大部分的交易這類賣家都不會過于抬高價格，多為“低買低賣”，而這也就導致該類房源成交周期相對較短。在目前買方市場大背景下，比較權威的認知為二手房成交周期平均為6個月左右，而這“一老一小”兩類優(yōu)質的房源成交周期均小于6個月。但記者留意到，近段時間以來，一些被冠以“一老一小”名號的優(yōu)質房源也開始了降價行為。以經(jīng)五路附近某熱點區(qū)域房源為例，該區(qū)域僅有33套房源在售，自今年4月以來，已經(jīng)成交了4套房源。但從成交數(shù)據(jù)軸來看，該片區(qū)房源最高價曾達到36000元/平方米，而5月最新成交均價已經(jīng)降到了27000元/平方米。

　　“降價是促進二手房成交的手段，現(xiàn)在不降很難賣。”濟南天橋區(qū)一中介機構相關負責人向記者透露，“以價換量”這種模式適用于濟南任何一套房源，包括“一老一小”，沒有所謂的房價絕對“堅挺”。“我認為目前的市場環(huán)境更偏向于買方市場，從這個角度而言，二手房房主不必太過倔強。”該負責人介紹，如今市場整體掛牌房源較多，且不少房源掛牌價偏虛高。根據(jù)某線上中介交易平臺數(shù)據(jù)顯示，去年濟南二手房掛牌數(shù)量僅為5萬套左右，而截至6月27日，濟南二手房掛牌數(shù)量已經(jīng)高達73859套。在龐大的二手房掛牌數(shù)量支撐下，“降價”只是二手房自驅調控的手段，屬于市場行為，而并非真的是因為買家“砍價”而導致的結果。“說白了，當下濟南二手房市場只能接受這個價格，你不降價就沒人看，都不需要買家去砍價。”上述負責人稱，對于賣方而言，即便降價也不會有太大的虧損，只是低于心理預期，而倘若長時間無法成交，考慮空置期等其他因素，虧損則更為嚴重，“若急于成交，建議賣方最好不要過于高估市場，適時而賣。”

　　有城市“隱藏”歷史成交價

　　二手房降價真的是壞事？

　　隨著二手房價格“跌跌不休”，有城市線上中介平臺也玩起了新“花樣”。據(jù)媒體報道，不少城市中介平臺不再顯示成交價，這其中包括北京、杭州、合肥、武漢、西安等一二線城市。市場信息顯示，這些城市的二手房交易平臺不再顯示成交價以及業(yè)主的調價記錄，其價格信息屏蔽的范圍覆蓋平臺旗下的移動端、電腦端等諸多渠道。

　　山東商報·速豹新聞網(wǎng)記者查詢多個房產(chǎn)中介APP后發(fā)現(xiàn)，截至發(fā)稿前濟南二手房成交記錄仍能查詢價格以及調價信息，但北京二手房卻僅提供二手房整體的行情數(shù)據(jù)，包括當日全市掛牌均價、新增掛牌套數(shù)、漲價房源套數(shù)、降價房源套數(shù)、看房人數(shù)和看房量、成交周期等。但市民若想查詢單個房源的成交信息，則僅顯示房屋面積、戶型等基礎信息，市民最關心的與價格相關的各類信息全部為空白。在北京某房源信息的房源時間軸一欄，僅顯示房源在最近3個月內(nèi)調價3次，但是具體如何調整卻并未顯示，若想知道詳細信息則需線上咨詢房產(chǎn)中介。相比較而言，濟南房源歷史成交價格明顯，歷史調整價格幾月上調、幾月下調也展示得非常清晰。

　　“二手房掛牌量不斷增加，買家觀望情緒漸濃，他們往往會把歷史最低成交價格作為底線去和房東談判。”有業(yè)內(nèi)人士分析認為，是否公布實際二手房成交價格“利弊皆存”。因為成交價格會影響業(yè)主和購房者之間的價格談判，公布成交價格有利的是使市場價格更加透明公正，為購房者和行業(yè)參與者提供更準確合理的價格參考，而不公布二手房成交價則有利于穩(wěn)定市場價格信息，避免一些“失真”的價格擾亂市場秩序。

　　那么二手房市場降價對于市場而言真的是壞事嗎？上述業(yè)內(nèi)人士認為，二手房降價屬于市場調控行為，這種調整有助于平衡供需，促進市場的流動性，避免資源的過度集中或浪費。同時對于買家而言，當下的二手房價格則更具性價比，也符合“房住不炒”的主基調。根據(jù)濟南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的一季度房地產(chǎn)市場運行情況，新建商品住宅銷售1.23萬套，二手住宅交易1.26萬套，二手房成交量超越新房。“降價對于市場不是壞事，反而會促進二手房成交量的增長，提升市場的活力。”該業(yè)內(nèi)人士說。