北京二手房網簽面積創新高 預計7月成交量有望維持1.4萬套左右

　　新政又續新政，北京樓市又升溫了。

　　6月26日，北京終于跟進了央行等部門聯合推出的“517新政”，至此，四大一線城市全部跟進這一救市政策。北京“626新政”從首付款比例、商貸利率下限、多子女購房認定、鼓勵購買綠色建筑、 組織開展住房“以舊換新”活動等五大方面進行了調整，基本與上海看齊。這是從2023年9月開始至今的8個月時間里，北京第9次發布樓市寬松政策。

　　受這一政策的影響，北京樓市升溫，為6月份的北京樓市收了一個不錯的結尾。但需要注意的是，目前樓市“以價換量”的基本面尚未改變，未來依舊需要新的政策提振市場。

　　政策效果立竿見影，二手房網簽面積創新高

　　北京“626新政”的效果，在6月的最后4天里體現明顯。

　　中原地產研究院發布的數據顯示，新政發布當周（6月24日-6月30日），北京二手房網簽面積環比大漲40%，創2023年4月以來的新高，不過這其中也可能存在新政之后撤銷網簽重簽的情況。價格指數的變化不大，上升1個百分點。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，29日和30日周末兩天北京二手房實際成交分別在900多套和1100多套，市場再次回到周末兩天2000多套的成交量，代表了“626新政”的影響。

　　北京鏈家研究院分析師冷會也表示，“626政策”出臺后市場熱度較前期有所上升，周末成交量明顯增長。網簽方面，本周末恰逢月底和季度末，疊加政策影響，集中網簽現象較為明顯，因此網簽量遠高于正常周末水平。

　　北京鏈家數據顯示，"626"政策出臺以來（6月27日-6月30日）北京鏈家二手住房簽約量較政策出臺前（6月20日-6月23日）增長12.2%，新增客源量增長11%。 從各城區情況看，西城、海淀、亦莊經濟技術開發區、朝陽、昌平等產業和人口相對密集的區域由于需求基礎較好，成交量增長較為明顯。“這說明該政策對存量購房需求的決策和潛在購房需求的釋放都有積極作用。”冷會說。

　　對此，某房產中介的工作人員表示，新政出來之后，帶看量確實有提升，而且周末兩天簽約中心的人也比往常更加熱鬧。“我們平時周末可能只有一兩組帶看，但這個周末增加了一兩組。”該中介表示，他所帶看的增幅不是最明顯的，其他中介或者門店的帶看量可能更高，具體要看房源的區位。

　　一些業主也重拾樓市信心。有中介反饋稱，新政之后業主對已經談好的價格反悔了，要加價才能出售。不過也有中介表示，之前已經對政策有預期，很多業主的心態比較平穩，新政之后依然維持此前的價格預期，雖然沒有漲價，但短時間內也不愿意再降價。

　　新房市場也受到激勵。在部分各項條件都還不錯的樓盤銷售中心，周末兩天也進入到了忙碌的節奏，一些樓盤的銷售人員甚至沒有時間吃飯。界面新聞也了解到，北京“626新政”利好樓市，因此在該政策出來的第一時間，中介們便忙著將這一消息告知潛在客戶，并邀請他們前去看房。

　　中指研究院的數據顯示，北京6月新建商品住宅成交3870套，成交面積47.99萬㎡；其中上周(6月24日--6月30日)新建商品住宅成交套數1665套，成交面積22.27萬㎡。新政發布之后的6月27日--6月30日新建商品住宅成交套數1224套，成交面積16.39萬㎡。從成交面積來看，“626新政”之后的4天內，成交面積便達到6月整體成交面積的34%。

　　6月二手住宅網簽量逼近1.5萬套，超過小陽春

　　雖然北京的“626新政”落地較晚，但4月30日北京允許符合條件的居民加購一套五環外房產的政策對市場產生著持續影響，6月份的北京樓市整體表現不錯。

　　北京市住建委官網數據顯示，2024年6月，北京市二手住宅網簽量為14987套，環比增長12%，同比增長29.1%。這樣的數據表現甚至超過了2024年3月的小陽春。“這是多年來第一次出現，3月小高峰5月、6月成交比4月持續上漲。”張大偉說。

　　他進一步表示，從成交來看，整個6月二手房實際成交了1.7萬套左右，預計7月二手房成交量有望繼續在1.4萬套左右。

　　對于此種情況，張大偉認為，雖然北京一直到6月26日才落地“517新政”，但對于首付和利率的降低市場已經有預期，這種情況下，5月下半月開始，成交量一直穩定上行，維持在高位。

　　價格方面，根據麥田數據監測顯示，6月份全市（麥田覆蓋樓盤）成交均價和上月相比下降1.4%，二手房價格繼續下行。6月份二手房議價空間和5月相比，擴大0.2個百分點，議價空間仍處于歷史高位。雖然6月份成交量回升明顯，但當前市場仍呈現出明顯的以價換量的特征。

　　麥田房產方面表示，從供給量來看，近期北京二手房成交量增加，房源去化加快，二手房掛牌總量持續下降，部分業主預期有所提升。但市場整體掛牌量仍然處于高位，尤其是剛需房源去化壓力仍大。

　　新房市場的表現不及二手房。界面新聞了解到，今年6月北京新房市場出現了大規模折扣房、特價房，尤其在沖擊年中業績的情況下，打折促銷的趨勢愈發明顯。張大偉表示，新盤特價房從南四環全面蔓延，單價下降超過萬元，價格變動才換來了成交量。

　　市場仍需新一輪政策刺激

　　從當前的市場表來看，新政的確在短時間內便調動了大家的置業熱情，但目前影響有限，預計未來一個多月內將有更明顯的體現。

　　中指研究院分析師孟新增表示，“626新政”剛推出幾天的時間，市場影響還沒有充分體現出來，預計7月或者后面幾個月，北京的市場情況才會更清楚，預計二手房比新房市場的表現要好。

　　張大偉同樣看好北京的二手房市場。他表示，二手房以價換量已經有見底的跡象，新房的折扣價還沒有換來量，依然存在價格戰，目前市場上的新房價格打7折已經成為標配。

　　北京從去年下半年開始持續出臺提振樓市的政策，”首付比例已經從原來的最低30%下降至20%，商代利率也從高位下降至最低3.5%（五年期以上），公積金的貸款額度從原來的120萬元的上限提升至160萬元，公積金的貸款利率也下降至2.85%（五年期以上）。此外，在限購松綁方面，去年北京市實行“認房不認貸”的政策，最大可能提高居民在京置業的機會。今年以來，北京陸續針對離婚人士、五環外地區等采取了限購松綁的政策。

　　政策一出，市場立即升溫，這已經成為當下樓市的顯著特點。在張大偉看來，包括上海等城市目前主流依然是存量需求加杠桿，還沒有全面解除限購，因此市場走勢依然是政策出臺熱一段，市場消化后再等政策。

　　中指研究院的分析則認為，整體來看，“517新政”一攬子房地產政策的落地，對市場信心有較好的提振作用，短期核心一二線城市活躍度有望持續一段時間，對全國市場帶來一定支撐，但市場修復節奏整體仍依賴于居民收入預期的改善，全國新房市場短期或仍處于筑底階段。

　　在去庫存方面，各地或加快地方國企收儲未售新房、收購存量土地等政策細化落實，幫助房企加快回收資金，助力行業風險化解。預計隨著供需兩側同時優化，房地產市場加快企穩恢復，房企銷售將有所改善。