6月昆明二手房成交量價齊跌 成交均價9070元/平

　　據克而瑞發布的數據顯示，6月昆明樓市新增供應13.32萬方，成交27.99萬方，環比上漲5.7%，同比上漲2.3%；成交均價12925元/㎡，環比上漲3.4%，同比微跌1.5%。

(圖源：克而瑞)

　　尤其是位于呈貢新城的邦泰·臻境、巫家壩板塊的中海寰宇天下和招商雍瓏府等幾個項目的集中熱銷，帶動整體成交量大幅上揚。

　　其中，邦泰·臻境的成交均價僅為8600元/㎡，低于萬元的單價+占據優越地段位置等因素，對購房者的吸引力十分明顯。中海寰宇天下、招商雍瓏府2個項目，雖然占據優越的地段，但僅略高于10000元/㎡的成交均價，遠低于周邊其他項目，價格優勢明顯。

　　價格方面，昆明主城多個高端改善型樓盤在持續熱銷，帶動整體成交均價的上揚。因簽約云大附中西林本部，位于世博板塊的中海匯德里項目銷售迎來一波熱銷小高峰，去化加快，成交均價也逼近2萬元大關，約17500元/㎡。

（中海匯德里實景 圖源：中海地產云貴公司官微）

　　即將收官清盤的萬科城，持續一路狂飆的熱銷勢頭，價格堅挺，成交均價約16000元/㎡，對大盤價格有穩定拉升作用。

　　總的來說，截止6月底，昆明樓市狹義存量下降至615萬方，去化周期縮短至24.5個月?；钴S有效廣義存量1155.89萬方，按近一年去化量預估，去化周期需3.8年。

　　80、90后政企公新昆明人為購房主力，偏向品質改善

　　從產品結構來看，6月份，80、90后政企公新昆明人為購房主力，140-160㎡改善產品市占上漲3%。主要是邦泰多次加推熱銷以及中海寰宇天下降價后熱銷等帶動。

　　80-100㎡市占提升2個百分點，主要是首創譽華州、招商雍瓏府等項目降價后帶動。120-140㎡產品受降價情況下可向上選更大面積140-160㎡分流，市占下滑5個百分點。

　　從客群來看，省外客群比例不變，云南地州與郊縣各上漲1%、主城下降2%。地州客集中80、90后，主要為企事業單位性價比二套改善購房，偏向于居住品質改善需求。受支付能力影響，更偏愛選擇城市發展新區的低價品質型樓盤項目。

　　昆明主城的70、80后成交環比上升6-8個百分點，需求集中在價格有所下調的品質樓盤項目，偏向于父母為子女購房分巢居住，進而帶動這部分項目的熱銷。

　　如，6月份有多個項目特價房單價跌破1萬，或取消車位捆綁等，真正給到購房者的實際讓利有所提升，同時還會有疊加的成交獎勵提升，帶動熱銷。

　　土地供應節奏加快，安置房用地占比高

　　土地方面，6月份昆明的供地節奏加快，共計5宗純住宅用地入市，建面共計9.32萬方，1宗安置房用地成交。

　　其中，2宗為原孔雀鎮商業地調規后再掛牌的安置房用地，3宗為義承棕樹營項目后續零星整合用地。

　　該棕樹營項目零星整合用地供應，起拍樓面價6007-6070元/㎡，周邊新房價格毛坯價格1.9-2.2萬元/㎡，是否能夠成功出讓，看頭十足。

　　相較之下，棕樹營項目，也是最有希望能在年內有推進建設的一個。

（福海小村城改項目安置房用地位置示意圖）

　　該成交的安置房用地為福海小村城改項目安置房用地，建面14.22萬方，樓面價1200元/㎡，昆明地鐵城市開發有限公司以1.707億元摘得。

　　二手房成交量價齊跌，客群繼續向新房轉移

　　據數據顯示，6月昆明二手房成交3370套，環比下跌17.2%；成交均價9070元/㎡、環比下跌1.1%。選擇面廣的次新房，尤其是帶有學區，品質相對不錯的二手房，更受25-34歲的剛需、剛改型購房者青睞，愿意放棄新房選擇購買二手房。

　　此外，6月二手房掛牌均價11954元/㎡，環比跌幅6.6%；掛牌套數4858套，環比漲幅11.6%。

　　值得一提的是，掛牌TOP15小區中，除云南映象大平層組團掛牌房源增多、萬科城前期一手房源購入價格較高均價外，其余大部分二手房項目，價格普遍下調1-3個百分點。螺螄灣、呈貢一帶的高密度二手房，掛牌價格甚至下調了4-6個百分點。

　　掛牌價格上升項目數量持續下降，6月價格下跌小區159個，比上月增加1個小區、比去年同比增加30個。價格上升小區34個，主要是滇池周邊資源賦能的豪宅小區價格上升。（說明：典型項目根據二手賣出后的價值和換房能力、帶看量熱度、成交量熱度、小區年限等維度選取典型項目193個。）