華僑城集團變賣旗下商業資產 深圳整棟五星級酒店18億掛牌

　　華僑城沉淀了一批酒店資產，且大多是自持的景區配套酒店。

　　被開發商們剝離的酒店資產越來越多。

　　去年，上海寶格麗酒店易主轟動一時，如今，位于深圳的華僑城艾美酒店也被擺上“貨架”。市場流傳的消息透露，這家酒店的出售單價為4.5萬元每平方米，總價達18億元，采取整棟出售的模式。

　　“我們也覺得很可惜。”業主方華僑城西部置業相關人士坦言，艾美酒店確實在尋求出售轉讓。

　　與在上海北外灘邊屹立6年的寶格麗酒店不同，華僑城艾美酒店去年底才開啟試營業，營業至今不過半年。如今，這兩家同屬于華僑城集團旗下的高星酒店殊途同歸。

　　從高調引進國際酒店奢牌、發展自有酒店品牌，再到將王牌酒店騰挪出讓，華僑城的酒店夢一路波折。

　　18億掛牌五星酒店，房價最高一晚2萬

　　艾美酒店是國際酒店巨頭萬豪旗下的中高端酒店品牌，因獨特的設計與藝術文化氛圍而受到追捧。2019年11月，華僑城深西集團與萬豪國際集團簽約，萬豪國際旗下艾美酒店、瑞吉酒店正式入駐深圳寶安。

　　查閱過往信息獲悉，艾美酒店入駐地塊為華僑城于2018年10月競拍獲得的深圳寶安新安街道A001-0206地塊，性質為商業用地，規劃建面70736平方米，使用年限40年，成交價為14.33億元。

　　當時，華僑城還以27.67億元一同拿下了相距不到2公里外的另一宗商業地塊，該項目最終簽約瑞吉酒店。

　　經歷4年的籌建期，深圳前海華僑城艾美酒店于2023年12月26日試營業，并于今年2月正式營業。這也是艾美首次進軍深圳市場，酒店設有332間客房及21間套房，設計特色以法國現代優雅和嶺南文化融合為主。

　　但開業僅半年不到，這一國際度假酒店卻被曝出擺上貨架。深圳一名大宗交易中介展示的推介材料顯示，前海華僑城艾美酒店正在尋求“獨棟整售”，由中原地產作為代理機構。該中介稱，放盤已有一陣時間了。

　　據了解，早在2023年6月，華僑城艾美酒店尚未開業之時，業主方華僑城就已經在尋求整棟產權出售，包括地上30層、地下1層，總建筑面積近4萬平方米。

　　華僑城西部置業人士羅欣也表示，轉讓決定是在去年開業前做出，“我們覺得挺可惜的，也沒想到開業效果比我們預想得要好一點。”

　　羅欣介紹，酒店入住率表現一直很好，即便非節假日也經常滿房。據OTA網站顯示，近一周內華僑城艾美酒店日常房價最低在992元，為豪華大床房，最高房價在22665元，為總統套房。不過，目前看房源并不緊俏，即便是周末房源也相對充足。

　　不過，羅欣強調，出售酒店與經營情況沒有因果關系，主要是由于集團本身業績壓力。羅欣稱，已有幾家意向投資人在洽談，而華僑城對投資人也有一定的篩選，且要求資金一次性轉讓。

　　據了解，華僑城艾美酒店的出售報價為18億元，且談價空間較小。羅欣稱，該報價已經是“虧本”。

　　當年土地出讓信息顯示，A001-0206地塊成交價為14.33億元，除建設酒店外還包含商務公寓，即寶灣公寓項目。過往公開信息顯示，寶灣公寓于2022年底開始對外推售，建面約103-278平方米，單價在4萬元左右。

　　當前公寓仍是在售狀態，有深圳寶安中介稱，目前在售單價低至3.5萬元，“項目賣得不好，雖然位于寶安中心區位置，區位還可以，但是公寓沒有房產證，無法分戶分證賣。”

　　但在一名關注大宗交易的業內人士看來，18億元的報價并不具有“性價比”。

　　該人士算了一筆賬，以365間客房、1000元的平均房價、80%的入住率估算，一年總客房營收約為1億元；其他餐飲、活動及節假日食品銷售收入，一年預估營收在3000萬元左右，合計總營收在1.3億元。

　　其認為，若除去酒店本身各項成本開支與國際品牌管理費，一年利潤水平很難保持在億元以上。

　　出售酒店資產，華僑城加速變現

　　近兩年，華僑城陸續對酒店資產動刀。

　　這與華僑城房地產業務走弱、銷售持續放緩有關。2023年，華僑城實現主營業務收入556億元，同比減少27%，歸母凈利潤-65億元，較上年減虧40.46%。

　　去年10月，華僑城證券代表人士曾指出，面對地產下行，三四線城市或者一些核心城市的偏遠地區確實受到沖擊，此時通過自身開發運營、反哺文旅的作用趨弱；華僑城未來會減少對文旅的重資產投入，強化輕資產輸出。

　　2023年底，上海寶格麗酒店以24.3億元出售掀起行業交易高潮，該酒店為華僑城(亞洲)旗下資產。

　　而如今，華僑城再度出售高端酒店資產，“華僑城今年的經營策略會有一定的優化，在內部的資產結構上盡量高效地去配置資源。”6月17日，華僑城證券代表人士回應稱。

　　在“文旅+地產”商業模式下，華僑城的酒店業務也跟隨文旅地產開發推進，并沉淀了一批酒店資產，大多是華僑城自持的景區配套酒店。

　　在21世紀初五星酒店開發大潮中，作為開發商的華僑城集團熱衷于通過加盟、引進國際酒店品牌，以促進招商引資和地價升值，先后與洲際、雅高、萬豪等國際酒店巨頭進行合作，如2006年開業的華僑城洲際大酒店，2014年開業的深圳華僑城JW萬豪酒店等等。

　　隨著酒店業務發展，華僑城也開始探索自有酒店品牌，包括最早期的經濟型酒店“城市客棧”，以及2016年推出的中高端酒店品牌“睿途”“嘉途”。

　　據華僑城數據，2018年，華僑城集團旗下酒店超過50家、擁有8000間房，其中華僑城A持有20余家。

　　不過，2014年，華僑城以7000萬元將“城市客棧”進行公開掛牌轉讓，最終由國內酒店集團錦江國際摘牌，后者一次性獲得10家城市客棧門店的物業使用權。旅游酒店行業高級經濟師趙煥焱認為，彼時華僑城出售城市客棧或是因為與當時華僑城發展中高端酒店的戰略不符。

　　華僑城的酒店夢，死磕自有品牌

　　截至目前，華僑城尚未打造出十分有影響力的自有酒店品牌矩陣。

　　“華僑城建設自有品牌比較早，并與景區業務相得益彰，發展至今也具有一定經驗，但是品牌影響力還不夠。”趙煥焱指出，自有品牌建設需要歷史沉淀，也需要一定的酒店人才隊伍作為支撐，尤其在當前地產公司經營艱難的時期，培育自主品牌更有難度。

　　但華僑城并未放棄自建酒店品牌。

　　就在華僑城一邊加緊出售高星酒店之時，今年4月，華僑城重新發力自有品牌，宣布將自有品牌嘉途酒店煥新升級，重裝后的商務旗艦店深圳海景嘉途酒店也正式開業。

　　在發布會上，華僑城酒店公司總經理郝剛坦言，早期嘉途的定位更多是作為地產文旅的配套，沒有著重打造和提煉酒管公司本身的核心能力，這導致原先嘉途品牌在產品力上的不足。而接下來，華僑城希望能從投資人角度真正打造一個符合中高端定位的品牌，令自有品牌嘉途重新樹立在市場上。

　　不過，從目前看，華僑城酒店業務仍然采取的是國際品牌、自有品牌“兩條腿走”的策略。

　　羅欣就表示，雖然艾美酒店尋求出售，但是一街之隔的華僑城瑞吉酒店暫時并不考慮轉讓，“瑞吉在華南相當于旗艦店。”上述華僑城A的證券代表人員也指出，在地產業務發展不太理想的情況下，文旅業務仍是華僑城的領先業務，“兩核三維多點”的旅游業務發展格局中就包括旅游酒店，“我們還是希望能夠做精、做強文旅業務。”

　　從行業來看，今年的大宗交易市場也比去年更加“挑剔”。

　　據仲量聯行統計，2024年一季度全國酒店交易總額約為31.4億元，較去年同期增長41%。

　　延續去年交易活躍度的同時，市場對價格呈現出更加敏感的趨勢。

　　仲量聯行指出，一季度缺少機構投資者引領的大型標志性項目，且平均單體物業的交易額較小，市場焦點轉向小規模的投資項目。仲量聯行由此判斷，今年可能出現更多低價資產投資機會。

　　邁點研究院統計數據則顯示，今年5月，全國共有30家酒店拍賣，其中拍賣價格在億元以上的酒店有8家。截至6月1日，僅有兩家酒店項目成交，其余全部流拍。

　　上述關注大宗交易的不愿具名人士亦指出，今年酒店行業整體盈利預計相較去年會有所回落，“艾美酒店的掛牌價可能要打8折才更好脫手。”

　　(以上受訪者為化名)