開發商頻售所持商業地產 加快緩解流動資金困境

　　日前，綠景中國地產8.14億元出售深圳虹灣購物中心，遠洋集團以總價約40億元出售北京頤堤港二期約65%股權及相關債權，開發商緣何頻頻出售商業地產？商業地產是否有持續增值的新途徑？

　　商業地產出售留有“后手”

　　根據綠景中國地產發布的公告，其間接全資附屬公司深圳綠景與深圳市福田產業投資服務有限公司就虹灣購物中心簽訂了售后租回協議。該協議規定，綠景中國地產以8.14億元將虹灣購物中心的59個商業單位、地庫一層及地下426個車位及相關物業設施進行出售。同時，綠景中國地產將該物業回租5年，首個租賃年度租金為每個月417.83萬元，其后4個租賃年度每年遞增1.5%。

　　綠景中國地產對此稱，考慮到集團目前財務及流動資金狀況，董事會認為，出售事項將使集團能夠變現，從而改善公司的財務狀況。虹灣購物中心預計產生凈額7.75億元。

　　頤堤港是由遠洋商業與太古地產聯手打造的首個商業項目。根據遠洋集團發布的公告，中國人壽（601628）出資約31億元，太古地產出資約9億元，二者分別獲得頤堤港二期49.895%、14.895%股權。遠洋集團認為，確保有資金支持項目的正常發展及建造以及后續運營乃當務之急。出售事項不僅可使集團變現其于目標公司的投資，立即收回現金資源用于償付有關優先級債務及必要的支付義務，亦可解除集團對該項目的未來出資義務。“盡管預期將因出售事項產生一次性虧損，但集團認為出售事項將是最合適的選擇，可實時帶來大量現金流入，有助于緩解集團目前的流動資金困境。”

　　值得注意的是，本次交易并非“一錘子買賣”，在未來相當長時期內，遠洋集團仍擁有頤堤港二期的優先報價權，可繼續參與該項目的開發與運營。在協議賦予遠洋的優先報價權下，遠洋可于與買方協定的出售事項交割后某個時點，按固定代價或所協定之代價厘定基準，回購當時由買方持有的目標股權及目標債權，從而使遠洋有機會于其財務狀況改善時重新參與頤堤港二期項目。這意味著，在大股東及合作方的支持下，本次股權交易，相當于遠洋集團以持有的頤堤港二期為“抵押”，獲取了一筆40億元的長期融資。

　　商業地產納入公募REITs范疇

　　除了出售變現外，近年來，REITs的引入有助于商業地產盤活存量資產，增強資金流動性。相關業內人士表示，由于重資產購物中心初始投入高、回報周期長、資金占壓大，多數企業經營回報率很難覆蓋融資成本。無論是“以售養租”模式、長期持有模式還是資管模式，獲得理想財務回報的關鍵都在于能否持續增值。

　　商業地產納入公募REITs范疇對重資產購物中心及業主方大為利好。有券商報告分析認為，其一是打通“投融管退”閉環，構建資產運營和資本運作雙循環，這可快速回籠沉淀資金，縮短回報周期，并可滾動用于增量投資，同時資本運作層面可引入權益性資金降低負債，加速資金周轉；二是輕重分離釋放資產價值，具體來說，重資產溢價出表確認當期增值收益，仍可保留管理權并享受投資收益，存續期通過加強主動運營，建立輕資產管理能力，在賺取管理費的同時向輕資產平臺轉型，從而優化估值水平。

　　目前，國內消費基礎設施REITs已正式啟動，首批4只REITs已成功上市，分別為華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT、嘉實物美消費REIT。其原始權益人均在商業地產領域深耕多年，同時4只REITs底層資產地理位置優越，項目成熟、現金流穩定，增長潛力較大。根據公開信息顯示，其中，中金印力消費REIT發行規模為32.6億元，發起人持股項目共59個，總建筑面積合計超過640萬平方米，均可作為潛在擴募資產，帶來現金回款。

　　此外，華安百聯消費REIT已申報并獲批，華夏大悅城（000031）購物中心REIT已正式申報，首衡集團等也相繼啟動了消費基礎設施REITs發行工作。