頭部房企全力破解債務困局 賣資產(chǎn)成主流籌資方式

　　曾經(jīng)的高周轉(zhuǎn)模式推高了房企的負債，狂奔過后，危機開始顯現(xiàn)。

　　縱觀目前爆雷的房企，報表里的資產(chǎn)價值百億甚至千億，卻付不起幾個小目標的債務利息，資金壓力引爆債務危機，成為壓倒眾多房企的最后一根稻草。

　　今年3月的政府工作報告將化解房企債務風險作為房地產(chǎn)行業(yè)的首要任務。

　　當前，房地產(chǎn)市場風險主要是房企流動性風險。近兩年來，部分規(guī)模房企相繼陷入流動性危機。政策支持下，風險得到改善，但住房銷售不佳導致房企經(jīng)營收入持續(xù)下滑，加之市場化融資難度增加，沒有活水進入，加重了房企的資金壓力。

　　在此大環(huán)境下，堅持“低杠桿”運營的房企優(yōu)勢就此凸顯，穩(wěn)健的財務盤面也成為了房企擁有戰(zhàn)略主動性的前提。

　　資產(chǎn)出售成主流籌資方式

　　面對資金壓力和債務風險時，‌出售資產(chǎn)快速緩解流動性壓力成為多數(shù)房企的選擇。

　　今年上半年，萬科稱遇到了階段性經(jīng)營性困難，流動性短期承壓。自此，萬科制定了“一攬子瘦身計劃”，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財務投資。目前已出售其在上海最賺錢的兩大商業(yè)項目。

　　前不久，萬科印力集團將其持有上海南翔印象城MEGA48%股份出售予另一外資股東，同時保留最后2%股份，交易價格預計約20億元。今年2月份，萬科將上海七寶萬科廣場剩余50%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給領(lǐng)展，交易對價為23.84億元。

　　珠海萬達商管上市進程遇阻，導致萬達系資金鏈緊張。面對資金壓力時，萬達亦是選擇資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　去年以來，萬達旗下的萬達廣場頻繁被轉(zhuǎn)讓，至今已有超20家與萬達廣場相關(guān)的公司被轉(zhuǎn)讓。今年4月，北京萬達總部大樓也被賣了。2023年，王健林多次出售萬達電影股權(quán)，最后，儒意投資取代王健林成為萬達電影實控人。

　　債務危機爆發(fā)半年有余，碧桂園在今年1月份擬對其在廣州增城、白云、番禺等地的多處資產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)包括辦公寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店、公寓樓等，出讓總價高達38.18億元。其中，轉(zhuǎn)讓價格最高的是增城區(qū)鳳凰城酒店，達到12.6億元。

　　去年12月，碧桂園以30.69億元的價格轉(zhuǎn)讓其所持珠海萬達商管股權(quán)；8月，碧桂園以12.9億元的價格出售了廣州亞運城項目26.67%股權(quán)。

　　在出售核心資產(chǎn)化債的浪潮中，龍湖走出了一條新路。

　　隨著行業(yè)規(guī)模見頂，龍湖在2023年，向外界展示了開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務板塊協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略格局，強調(diào)“低杠桿、低成本、強運營、正現(xiàn)金流”，靠內(nèi)生動力驅(qū)動公司發(fā)展，以正向現(xiàn)金流有序壓降有息負債，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

　　2023年，龍湖的五個航道業(yè)務全部實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，內(nèi)生性發(fā)展動力進一步增強。期內(nèi)，龍湖運營及服務業(yè)務合計實現(xiàn)經(jīng)營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在核心權(quán)益凈利中的貢獻占比達60%以上。

　　主動削債降低流動性壓力

　　“降負債”已成為房企共識。萬科曾表示，未來兩年削減付息債務1000億元以上，未來五年付息負債總規(guī)模要降一半以上。龍湖、綠城中國等房企管理層也在今年業(yè)績會上表示，將著手提前安排2025年到期債務。

　　除了通過資產(chǎn)變現(xiàn)回流資金，融資是萬科緩解資金壓力的重要窗口。萬科管理層曾表示，萬科過往90%的融資都是信用債，80%的融資是總部單一融資團隊就能完成。

　　上半年，萬科合計新增融資、再融資超過600億，對應償還超過500億元，其中招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，是近年來房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款。6月落地交行固融資產(chǎn)包融資。萬科表示未來還將繼續(xù)爭取銀團貸款機會鞏固現(xiàn)金流。此外，萬科也利用經(jīng)營性物業(yè)貸的機會，積極開展專項行動，上半年新增149.8億元。

　　經(jīng)營性物業(yè)貸款賬期長、成本低，用其替換即將到期的債券，有利于壓降短債占比，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，保障財務安全。

　　今年初，經(jīng)營性物業(yè)貸款政策進一步放開，龍湖成為最大的受益房企之一。龍湖管理層在股東大會透露，2024年上半年，龍湖經(jīng)營性物業(yè)貸款的增額超過200億。2023年，龍湖凈增的經(jīng)營性物業(yè)貸款為174億元，平均融資成本僅3.65%。

　　在財務管控上，作為民企的龍湖是當之無愧的代表樣本。龍湖堅持一條鐵律：按時還貸、不展期、不逾期。在策略上，龍湖整體主要靠經(jīng)營性物業(yè)貸款與所有航道的正向經(jīng)營性現(xiàn)金流來壓降負債，資產(chǎn)負債表實現(xiàn)存貨與負債的同步下降。

　　這是龍湖與其他規(guī)模房企在還款來源上的的差別，更是龍湖的優(yōu)勢，因為，經(jīng)營是可以掌握在自己手中的。

　　資金鏈普遍承壓之下，提前償債的聲音在地產(chǎn)圈中已經(jīng)越來越少。而對龍湖而言，這算是常規(guī)操作，龍湖以此向外界展示企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營力，并持續(xù)提振市場信心。

　　在龍湖的策略鋪排中，短期債務削減的優(yōu)先級優(yōu)于增量投資，提前削減短債以應對未來的可能的不確定性。

　　3月8日，龍湖提前兌付了總規(guī)模為46.1億元的商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃（CMBS）。

　　6月28日，龍湖提前兌付了一筆規(guī)模為26.5億元人民幣的CMBS，該CMBS的投資人行權(quán)日為2025年6月。

　　截至目前，龍湖已經(jīng)歸還72億境內(nèi)公開債，年內(nèi)剩余到期公開債僅45億人民幣。2026年年底前，龍湖并沒有境外到期債務。

　　在行業(yè)深度調(diào)整期，龍湖依舊保持融資權(quán)的主動性，留有融資余地。積極兌付使得龍湖的融資渠道保持通暢，截至目前，龍湖銀行貸款授信剩余額度超過2000億元，公司債、住房租賃專項債、中期票據(jù)剩余額度高達407億元，境外貸款及美元債剩余額度達12.8億美元。

　　業(yè)務底盤扎實、財務底座穩(wěn)健，是當前環(huán)境下頭部房企穿越周期的強大依仗。在房地產(chǎn)政策集中出臺救市的當下，這些佼佼者也將擁有更多高質(zhì)量發(fā)展的砝碼。