廣東多城密集發(fā)布土地收儲公告 專項債助力盤活存量閑置土地

　　近日，2025 年春節(jié)假期剛過，廣東省內(nèi)多個城市掀起土地收儲熱潮，以專項債為資金 “彈藥”，全力推動存量閑置土地的回收與盤活工作。這一舉措在房地產(chǎn)市場與土地資源優(yōu)化領(lǐng)域引發(fā)廣泛關(guān)注。

　　克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，僅在 2 月 7 日至 9 日短短三天內(nèi)，廣東就有 7 個城市相繼披露收儲計劃，共計涉及 48 幅地塊，土地總面積約 224.6 萬平方米，總收購價格超 171 億元。這是自 2024 年 11 月自然資源部發(fā)布《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，明確地方政府運用專項債資金收回收購存量閑置土地細則后，首次有地方政府大規(guī)模公開收儲土地情況。

　　在此次收儲行動中，珠海表現(xiàn)格外亮眼，堪稱 “領(lǐng)跑者”。2 月 7 日，珠海發(fā)布 2025 年第一批存量閑置土地收儲清單，計劃收回 14 宗土地，土地用途涵蓋居住、商業(yè)、旅游等，總土地面積約 41.5 萬平方米，總收儲價格約 66.4 億元，占廣東全省收儲總價近三成。值得注意的是，這些地塊均由華發(fā)集團、大橫琴等珠海本地國企持有。

　　緊隨其后的是惠州。2 月 10 日，惠州市自然資源局發(fā)布《擬收回收購國有建設(shè)用地使用權(quán)公示》，擬對 8 宗國有建設(shè)用地使用權(quán)進行收回收購，總收購價格近 50 億元。從收購價格來看，此次惠州地塊收儲價格均低于當初出讓價，折扣基本在 7 - 9 折，嚴格貫徹了 “土地成本與評估價，就低確定” 原則。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計，在這 48 幅地塊中，有 45 塊歸當?shù)貒笏小Ｖ楹Ｊ召彽?14 幅地塊中，華發(fā)集團獨占 6 幅。而中山收購的三幅地塊中，兩幅屬于當?shù)孛駹I企業(yè)，另一幅由華潤置地、仁恒置地以及當?shù)貒蠊餐钟小Ｕw來看，首輪專項債閑置土地收購主要向地方國企傾斜，不過政策并未將民企排除在外，后續(xù)符合條件的民企地塊也有望納入收儲范疇。

　　從政策背景來看，土地儲備專項債曾在 2017 - 2019 年大規(guī)模發(fā)行，主要用于新增土地前期開發(fā)，但在 2019 年 9 月因隱性債務風險被叫停。2024 年以來，自然資源部明確鼓勵專項債用于存量土地收儲，財政部也將 “土地儲備” 重新納入專項債支持范圍。這一政策調(diào)整旨在通過專項債收儲，讓地方政府直接回收企業(yè)無力開發(fā)的閑置地塊，既能緩解房企流動性壓力，又能短期內(nèi)減少土地供給量，從源頭上降低庫存，助力市場止跌回穩(wěn)。

　　開源證券測算表明，過往土儲專項債發(fā)行期間平均占比約 25.9%，若按 10 萬億地方化債資源計算，將消化未開工土地建面 8.53 億平，占當前未開工土地建面的 77.6%。截至 2026 年末，已開工未售庫存約 9.8 億平，去化周期 13.9 個月，較去年 10 月降低 16 個月，處于歷史較低水平;未開工 + 已開工未售庫存約 15.4 億平，去化周期 21.8 個月，較 2024 年 10 月降低 20 個月。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，“收儲可能會成為 2025 年土地市場的一大看點”。他認為，2025 年積極財政政策將落地，穩(wěn)增長需發(fā)揮項目帶動作用，專項債發(fā)行速度加快，為土地收儲創(chuàng)造有利條件。國企、城投作為穩(wěn)增長先行軍，收儲地塊能為其帶來資金活水。不過，在實際操作中，雖然需要加大收儲力度，但負面清單制下專項債用途廣泛，能率先形成實物工作量的項目可能優(yōu)先獲得申請，土地若不馬上開發(fā)，申請難度猶未可知;收儲后，若區(qū)域內(nèi)商品房庫存大，開發(fā)受限但債務仍需償還，這是亟待解決的問題。若用作保障房、公共用途，如何解決長債資金也需深入考量。