6月13日認購！上海老靜安昌平云岸一房一價表公布 整盤均價14.5萬/㎡

　　地處內環內老靜安的昌平云岸，一房一價表出爐，項目于6月13日開啟認購。

　　有意思的是，項目整盤均價14.5萬元/㎡，最高單價約19.04萬元/㎡，最低單價約9.42萬元/㎡，單價價差接近10萬。

　　今年以來，靜安區新房的供應明顯縮量，截至目前僅有2盤入市，成交也是冷熱不均。在即將來臨的7批次新盤中，靜安或將再迎一個全新盤：昌平云岸。在認購前夕，申度君替各位購房者提前探訪了這個舊改項目。

　　老靜安新盤，“邊角料”地塊的重生

　　從地理位置上來看，不得不說，項目的地段相當不錯，老靜安區位，東臨蘇州河，距離漢中路地鐵步行距離約500米，三軌交格局，有上蓋商業凱德星貿，西側不遠處就是合生moho及鴻印里。未來，這里還規劃了東斯文里這個重大城市更新項目。

　　樓盤西側的鴻印里，是2022年上海樓市的熱門盤，推出333套房源，認購客戶破千，入圍分81.4分。值得一提的是，這也是老靜安在3年里唯一入市的新盤，可見區域內的新房很稀缺，本次推出的昌平云岸就擁有很好的“天時地利”。

　　從地塊來看，昌平云岸所在的73街坊共分為南北兩塊，本次入市的房源是北地塊，社區由7棟8層至32層的住宅樓組成，總住宅開發體量共約7.25萬㎡，總套數為481套。

　　而靜安73街坊的南地塊是低密度的風貌建筑保護區，未來將興建聯排別墅，共約1.8萬㎡。從現場來看，當前部分老房還尚未拆除。

　　從現場了解到，在整個靜安73街坊高低配社區中，夾雜了一個小區，叫南草坪花園。從貝殼找房上了解到，該小區是2001年建造，以5-6層花園洋房為主，還有地下車庫配套，從立面來看，在當時算理念比較超前的社區。

　　申度君在走訪后，就昌平云岸地塊的狀況做了一些匯總：

　　首先就是兩個社區之間的距離較近，完全在肉眼可見的范圍。小區是狹長形，除了最東側為兩列房屋，其余樓棟均一字排開。這樣的優點是中高區無遮擋，采光好，視野佳。

　　從現場來看，昌平云岸與南側的南草坪花園僅隔了一堵圍墻，由于南草坪花園第一排是5層房屋，因此采光并不會造成任何影響，但肉眼可見的壓迫感，對打算置業昌平云岸居民的購房者來說，低樓層的隱私是否會受到影響，需要好好斟酌。

　　另外，由于地塊屬于”油條型”，1.7萬方的占地面積，體量不算大，也不算很微小，但是縱深不足，跨度很長。申度軍從樓盤工作人員處了解到，社區綠化率做到35%，還有各類綠化場景和水景。不過，雖然場景很豐富，但是狹窄的地塊，終究會影響地塊的發揮空間。

　　另外，社區的容積率高達4.25。當然市中心老靜安土地精貴，居住密度比較大也在情理之中。小區內除了一棟是32層高層（無連廊），得房率會稍低，其余都是15層上下的中小高層，這個高度在內環內還算可圈可點。

　　其實，近年來上海市中心的小型地塊社區項目不少，例如招商云璽，越秀靜安悅等樓盤，占地面積僅1萬方出頭，或是邊角料地塊，或存在土地形態不規整等問題，開發商只能在螺螄殼里做道場，設計難度可想而知。有時候地塊本身的“硬傷”，是無法通過改造來彌補的。

　　謎之操作：機械車位+“非主流”戶型

　　由于地塊體量小，容積率高，車位的情況也是備受關注。申度君從現場了解到，小區的車位比接近1：1.3，但地下可能有30%的車位會做成雙層的機械車位，全部用于租賃。而剩余70%或是產權車位。

　　在上海市中心主打改善型的社區，使用機械車位，也是一大“奇聞”。通常而言機械車位只能在商場或寫字樓內可見，這次竟出現在新建商品房里，這無疑給車技不佳的購房者上了難題。

　　很多原本住在市中心的購房者，或因為改善需求，或原本小區車位緊張等原因，選擇就近置換新房。若未來掏空錢包買了新盤，不想再為車位買單，那又要再次面臨停車難的困境。

　　價格方面，因為地塊沒有聯動價的限制，因此具體價格要等到過會后才能知曉。參考2022年入市的鴻印里14.2萬/平，如今1年多時間過去，新房價格勢是否會走上15萬+/平？仍是未知數。

　　裝標紙面實力強，戶型設計“欠妥”

　　除了以上這些因素，項目能不能大賣還得看產品力是否過得去。據悉，昌平云岸外立面主要采用鋁板和玻璃幕墻，底座使用石材。

　　此外，昌平云岸的產品細節還尚未公開，售樓處和樣板間預計在下月初開放，當前僅開放了城市展廳。目前從置業顧問處了解到的信息是，項目包含的三大件，有大金中央空調，霍尼韋爾的新風，三菱電梯，部分戶型使用的是德國嘉格納或等帝澤品牌的廚衛，還有德國進口諾爾德櫥柜，室內裝配式墻板等標配。

　　項目的戶型多達10余種，最小的是約90平上下的一房。90多平的一房在上海市中心早有先例，主要出現在頂豪項目上。這樣的戶型目標的客群多是年輕多金的中產，社交需求多于日常居住需求。但是，這樣的客群對于這個社區的硬件是否買賬，是未知數。

　　另外，近3成房源是以103-120平兩房為主，其余為約146-312平的改善大戶型。這意味著，項目的平均總價段在3000萬左右。目前市場上，3000萬以上豪宅的選擇太多，高端購買力也相對更為挑剔，高達4.25的容積率很可能立馬勸退。

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　　結語

　　縱觀當下上海樓市格局，市場上的新盤項目，央、國企占據主導。當然，上海近年來也加大了舊改的力度，不少區域地方性的國企、城投，承接了城市更新改造的任務。

　　值得一提的是，很多頭部的品牌房企開發商，擁有較為成熟的產品體系，購房者也很容易了解此前項目的口碑。但對于地方國企的項目，并沒有特別成熟的住宅產品線，加上舊改地塊的局限性，它們雖然地段位置極佳，但或處于老舊小區內，或屬于風貌保護地塊，加上開發商操盤能力各有千秋，因此在戶型和產品拿捏上未必十分到位，這也會讓購房者心里沒底。

　　靜安今年上半年入市的舊改項目靜安璽樾，上海東方工作處公示的認購率僅為57%。所以寄托了新靜安集團重要使命的昌平云岸，能否給市場交出一份滿意的答卷呢，我們還需拭目以待。