蘇州萬業湖墅金典253套二手房掛牌在售 均價降至21308元/平

　　現在的近園區板塊，一般都是指運東或者甪直，但是物理距離上來看，園區外溢郭巷板塊算是第一站。

　　郭巷板塊或者說獨墅湖西板塊，這兩年是比較低調的，板塊內現在新房也是有的，但是房價上面卻漲了很多，龍湖九里璟園備案均價已經是3字頭了！

　　從二手房來看，板塊成交還是還是比較不錯的的。今天我們就來看板塊內成交扛把子選手——萬業湖墅金典！

　　高綠化率小區 體量很大

　　萬業湖墅金典位于江蘇省蘇州市吳中區東方大道1233號，屬于郭巷板塊。

　　該項目也比較久了，地塊是2010年1月23日萬業競得的蘇地2009-B-96號地塊。

　　從小區體量上來看，也是比較大的，開發時間也比較久。小區在2011年首次入市，當時價格大概在9800元/平，2017年最后一次取證，價格已經來到了1.8W左右。

　　規劃來看，整個小區分為三期開發，中間有河流流過。產品上來看，整體都是小高層和高層。在小區的西南角，設有一所幼兒園，東南邊帶有底層商業。

　　小區詳情

　　小區地址：蘇州市吳中區東方大道1233號

　　開發商：萬業

　　所屬區域：吳中區 郭巷

　　占地面積：146666.7平方米

　　建筑面積：431260.75平方米

　　建筑樓幢數：29

　　規劃戶數：2935

　　車位數：2351個

　　容積率：2.2

　　綠化率：60%

　　物業公司：上海愛佳物業

　　物 業 費：2.3元/平方米.月

　　小區在2014年開始陸續交房，目前大部分都已經滿了2年，部分滿了5年，稅費上是比較低的。

　　社區維護上面，也還是不錯的，并不算特別老舊。內部綠化也比較多，設施也算齊全。

　　值得說的是小區的綠化率是比較高的，達到了60%，社區內環境還是很不錯的。

　　不過小區體量比較大，車位比較少，目前是只租不售。住戶也比較多，比較考驗物業管理水平。

　　郭巷板塊！隔壁就是紅盤

　　萬業湖墅金典屬于郭巷板塊，小區旁邊就是之前很火的龍湖首開湖西星辰。

　　周邊界面來看：

　　北面：住宅小區萬科湖西玲瓏

　　東面：安置小區和規劃小學

　　南面：規劃娛樂康體用地和河流

　　西面：住宅用地和龍湖首開湖西星辰項目

　　從規劃來看，小區位置還是不錯的，距離小學、中學都比較近，而且整體是以住宅區為主的片區。

　　各項配套來看，也算尚可。

　　交通上面，目前主要依賴自駕，小區北面就是東方大道，可快速前往尹山湖和獨墅湖。西面約2.5公里是吳東快速路。北面約2.5公里是獨墅湖大道，此外南面約2公里還有獨墅湖第二通道。

　　軌道交通上，小區西南面約1公里則是在建的7號線林家譚站。

　　商業配套上，小區北面有玲瓏美好薈、華亭夢立方、雙銀國際等已經開業的商業體，日常生活基本能夠滿足。此外，南面尹山湖商業也算是一個補充。

　　教育資源上，小區自帶一所幼兒園，2024年的施教區劃分來看，萬業湖墅金典的對口學校分別是獨墅湖實驗小學和獨墅湖中學。

　　不過需要說明的是，根據規劃，以后小區東面也規劃了新小學。

　　有小戶型！戶型比較多

　　萬業湖墅金典的戶型設計也是比較多的，戶型面積主要在82-146平之間，有2房、3房和4房，涵蓋了剛需、改善和終改等多種需求。

　　建筑面積約82平

　　戶型點評：這一戶型是2房設計，不過需要說明的是，次臥其實是陽臺改造的。

　　整體來看，作為中間戶，通風條件比較一般，但是采光不錯。只有2房設計，適合剛需客群。

　　建筑面積約99平

　　戶型點評：做了小三房設計，同樣的，最小的房間是由陽臺改造而來的，整體來看，戶型比較一般，利用率比較高，基本沒什么浪費空間。

　　建筑面積約103/107平

　　戶型點評：這一戶型有103平和107平2種，布局基本是一樣的，同樣是小三房，做了約3開間朝南。戶型的走道比較狹長，浪費面積還是比較多的。

　　建筑面積約126平

　　戶型點評：這一戶型是4房2衛的設計，還是比較不錯的。主臥設計了獨立衛浴間，私密性比較高。三開間朝南，居住舒適度高。廚房、餐廳、客廳和玄關一起組成了活動空間，整個戶型動靜分離。

　　建筑面積約146平

　　戶型點評：這是小區的大戶型了，超大主臥是一個非常大的亮點。臥室+書房+衣帽間+衛生間，尺度真的奢侈。不過對于家庭人口比較多的人來說，功能性可能稍微有點不足。

　　降價！

　　現在來看一下萬業湖墅金典的二手房成交情況。

　　根據蘇州貝殼數據顯示，自2016年開始，萬業湖墅金典就陸續有二手房成交，至今，已有508套二手房成交。

　　其中，2023年萬業湖墅金典二手住房共計成124套；2022年萬業湖墅金典二手住房共計成交72套；2021年萬業湖墅金典二手住房共計成交88套；2020年萬業湖墅金典二手住房共計成交79套；2019年萬業湖墅金典二手房成交74套；2018年則成交了27套二手房；2017年、2016年則分別成交了6套、5套。

　　從目前來看，從2016年至2023年，2023年是萬業湖墅金典是歷史成交最高峰。

　　具體來看一下2023年和2022年萬業湖墅金典成交的二手住房的具體情況。

　　2023年，萬業湖墅金典共計成交了124套，月均成交約套均10套，成交面積99.36平，平均單套總價207萬元；

　　2022年，萬業湖墅金典共計成交了72套，月均成交約套均6套，套均成交面積98.54平，平均單套總價227萬元；

　　可見，其平均單套總價下降了，同時，套均面積變大了，可見，買房人居住條件改善的同時，總價是下降的。

　　根據蘇州貝殼顯示，在近90天，萬業湖墅金典有15套成交，近30天帶看了559次。

　　整體來說，在近90天內成交量還是表現不錯的，同時，帶看熱度是真的高。日均帶看19次。萬業湖墅金典還是受買房人關注的。

　　目前，萬業湖墅金典有253套掛牌在售，掛牌均價為21308元/平。

　　相較于今年1月份，其掛牌套數有所下降，掛牌均價從22323元/平→21308元/平，下降了1015元/平；

　　相較于去年5月份掛牌套數相差不大，掛牌均價從23965元/平→21308元/平，下降了2657元/平；

　　相較于2022年10月，掛牌均價從24703元/平→21308元/平，下降了3395元/平；

　　相較于2021年12月初，其掛牌均價則是有所下降：25651元/平→21308元/平，則下降了4343元/平。

　　來具體看一下其成交均價。

　　從成交均價上來看，從2016年至2020年，這5年來，萬業湖墅金典的成交均價基本是一路上漲的：18918元/平→25501元/平。不過從2020年至2023年，其則是有所下跌了。

　　2016年，成交均價是18918元/平；

　　2017年，成交均價是19463元/平；

　　2018年，成交均價是20922元/平；

　　2019年，成交均價是25193元/平；

　　2020年，成交均價是25501元/平；

　　2021年，成交均價是24525元/平；

　　2022年，成交均價是23065元/平；

　　2023年，成交均價是20879元/平；

　　2020年的25501元/平的成交均價，是5年來的歷史成交最高價位。在這5年的時間里，萬業湖墅金典的成交單價，從2016年至2020年，上漲了6583元/平，上浮了111.83%。

　　在2016年-2017年，萬業湖墅金典的成交均價在1字頭；到了2018年，直接奔向了2W+，此后，就一直在2W+了！

　　2023年成交均價為20879元/平，則低于2018年的價格了！

　　今年以來，萬業湖墅金典二手住房成交均價為17694元/平；

　　從套均面積上來看，2023年成交的124套二手住房的套均成交面積為99.36平，以中戶型成交為主。

　　今年以來，成交總價200萬以下共計22套，占比為67%。

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