東莞主城二手房誠意掛牌量增多 主流成交以低價拋售小戶型為主

　　2024年快過半，從官方發布的網簽數據來看，今年的二手市場，成交量價屬實不太好看。

　　但成交數據也具有迷惑性，如果了解真實的二手情況，還是要靠腳踏實地。

　　沒有調查就沒有發言權。

　　于是趁著周末，房姐團隊爆踩東莞主城4大熱門區域，含南城西平、石竹片區、萬江華南mall、龍灣片區，共12家中介門店，力求將時下二手情況進行還原。

　　跌落神壇的二手房

　　遠比你想象中的，更筍

　　不說廢話，先來上熱乎乎的爆踩結論：

　　在市場走訪過程中，很多中介反饋，誠意掛牌房源明顯增多。

　　這兩年，業主的放盤心態，受到了市場的深度教育，返價、加價的情況一去不復返，誠意掛牌占主流。

　　但即使是誠意掛牌量增多，但成交端卻未有明顯的上漲，買家觀望情緒濃烈；

　　主流的成交，以剛需自住買家為主，戶型多為低于市場價而拋售的小戶型筍盤。

　　當下的成交結構，與2023年一整年的結構如出一轍。而這一趨勢，將貫徹2024年全年。

| 2024年與2023年東莞二手房成交結構類似

　　緊接著，貝殼、安居客、房天下等線上掛牌房源，往往依舊有可洽談空間。

　　在低價掛牌房源之下，還能持續與業主賣家持續battle。

　　是啊，如今買房市場下，買家完全可以拿著大刀，自信進場砍價。

　　最后，再說一個很扎心的事實：當我們調取出2021年的二手價格，同社區內，目前價格可以用腰斬來形容。

　　價值回歸，不再是空有口號。

　　南城石竹片區，背靠大樹好乘涼

　　得益于近年來的東莞CBD進入瘋狂兌現階段，南城石竹片區，可謂是背靠大樹好乘涼。

　　在2021年高位時期，石竹片區的二手房，曾沖擊7字頭成交。

　　但時至今日，當我們再次踏上這片土地，石竹片區的二手房掛牌價，狠狠被市場教育了一番。

　　日前，片區甚至出現1字頭（中信新天地部分房源），主流房價成交在1.75-3.5萬/平左右。

　　萬科金域華府

　　萬科金域華府的神話，恍惚間還在昨日。

　　還記得吧？2019年歲末，隨著東莞CBD高價地頻頻成交，它曾作為帶頭大哥，一度將整個東莞推至漲聲不息階段。

　　嗯，一段東莞樓市歷史上，值得著墨的一段往事。

　　直擊7字頭的成交價，投資客的狂歡盛宴拉響。

　　再回過頭看，繁華落盡，什么也沒留下。

　　在本次走訪中，萬科金域華府的掛牌價及成交價，早已變得親民起來。

　　約2.7-4萬/平的掛牌區間，將水分一一擠出，顯露出它應有的價值。

　　在本次市場調研中，我們了解到該盤的投資客，大多已提前抽身。

　　如今的房源，大部分為自住業主的真誠掛牌。

　　且目前該盤市場上的靚房，其朝向向南、樓層居中、價格更是低至約2.8萬/平。

　　此外，其價格與周邊新房，有了鮮明的價格優勢（東莞CBD均價5萬+/平），有意向的自住客戶，不乏多去門店探訪一二，撿漏的可能性很大哦。

　　石竹新花園

　　作為2004年建成的樓盤，石竹新花園是一個擁有20年樓齡的二手盤了，總棟數約50余棟。

　　經過走訪，該盤因價格姿態足夠底，約為2.1-2.5萬/平，故基本掛牌成交周期約為一個季度。

　　只要是價格到位，快速賣出不是夢。

　　據走訪了解，該盤三房戶型為主流的掛牌及成交戶型；四房以上戶型惜售。

　　此外，我們還將線上掛牌與線下的真實成交情況，進行對比，發現石竹新花園不少成交價約為2.1萬/平。

　　很顯然線上掛牌價，明顯還有虛高的成分。也就意味著，依舊保有較為寬松的溢價空間。

　　西平，南城的人間煙火氣

　　該片區有連片的居住區、商圈，并有地鐵加持，二手房常年保有相對高的市場話題度。

　　片區內宜居屬性拉滿，換房的潛在需求大，但房東的心理預期，依舊還處于相對高位。

　　且一手新盤價格的持續內卷，對二手房又形成擠壓之勢。

　　故整體片區相對其他片區而言，誠意房源掛牌量普遍不多，實際成交量，也并非過分火熱。

　　光大景湖春曉

　　作為片區的風云樓盤，光大景湖春曉是光大地產的代表之作，屬片區典型的大型社區。

　　但即使身肩片區房價重任，也躲不過被擠掉水分的命運。

　　與2021年近5萬/平的高位不同，2024年的它，更多更筍的房源，由于近17年的樓齡，價格直逼1字頭。

　　但即使是如今的1字頭，項目依舊與開盤約4300元/平，形成鮮明對比。

　　對于不少自住的業主而言，無論行情如何變動，只管躺著贏。

　　所以在走訪中，不少業主表示景湖春曉早已不是唯一居所，所以總會環抱著不差錢、慢慢賣的佛系心態應市。

　　金地格林小城

　　據走訪，該小區目前在片區的成交帶看活躍度，相對而言處于高位。

　　但整體的成交周期相對較長，長達近一年，且諸多房源降價頻率為3-8次，一套房帶看數甚至高達66次才最終出售。

　　還是那句話，真誠是永遠的必殺技。

　　目前1字頭為主流的金地格林小城，實際成交還是會比掛牌價略低。

　　剛需自住的朋友，不妨大膽進場。

　　此外，很有意思的是，二手中介圈內也形成了一股內卷之風。

　　比如西平這家裕豐地產，就打出“告別3%中介費時代”的鮮明標語，希冀由此在不斷內卷的地產圈，殺出重圍。

　　講真，時下真的是賣房卷，中介卷，行業更卷。

　　萬江華南mall+龍灣片區

　　曾幾何時，萬江的二手市場單價，與東城、城南齊頭并進上漲。

　　而那些赫赫有名的上東國際、金地外灘8號、北大資源御灣二手熱盤，如今隨著市場變冷和新房市場的沖擊，光芒早已收斂了許多。

　　據房姐實地摸查，目前華南mall片區主流二手住宅單價約2.1-3萬/平，龍灣片區約2.8-3.5萬/平。

| 萬江華南mall片區掛牌情況，僅供參考

　　合正上東國際

　　首先來看合正上東國際，這是萬江首個突破3字頭的二手住宅小區。

　　其樓下規劃有在建地鐵站，對面是萬科首鑄東江之星生活廣場，又有江景、公園優越環境加持。

　　小區從兩房至復式五房戶型均可選擇，舒適度高。

　　最近小區成交主要集中在二期，成交單價約2.2萬/平；三期與二期相差兩年，贈送面積多，單價約3字頭以上，近期暫無成交量。

　　萬科首鑄東江之星

　　萬科首鑄東江之星，是本次實踩萬江門店推薦牌上，出現率最高的二手小區。

　　有軌道、有商業、環境舒適的TOD次新小區，備受矚目。

　　需注意的是，其為位處行政區域交界處，2棟、4棟均屬于南城，可享受南城教育學區，而其他樓棟則屬于萬江。（具體入學條件以當地教育部門的公布政策為準）

　　具體來看看：

　　其三房戶型掛牌總價約280-330萬，折合單價約2.94-3.5萬/平；四房掛牌總價約370-500萬，折合單價約3.1-3.5萬/平。

　　同時享受南城教育資源的2、4號樓，相比之下單價會略高一些。

　　只可惜，新房市場對客戶進行分流，且競品小區單價較低，造成本小區二手成交量低。

　　北大資源御灣

　　北大資源御灣坐擁一線江景，與華南mall僅一路之隔。

　　小區內包含別墅和高層住宅，綠化以及活動空間不大，但勝在地段安靜，居住舒適，吸引一部分自住客戶入手。

　　今年貝殼網成交約3套，近三個月以來帶看也有上百次。

　　目前，在售的以三房戶型為主，單價約2.3-2.7萬/平；四房戶型帶有大陽臺，部分三梯三戶，私密性高，普遍掛牌單價約3字頭以上。

　　金地外灘8號

　　金地外灘8號，同樣是萬江江景二手小區。

　　其離地鐵站約500米，部分戶型帶有一線江景，為品牌開發商金地集團旗下項目。

　　但是相比之下，小區二手掛牌量略少一半，且今年暫無成交，掛牌價格約2.2-3萬/平。

　　據中介介紹，客戶喜歡在金地外灘8號和合正上東國際之間進行對比，但最終綜合下來，選擇上東國際的客戶較多。

　　寫在最后：

　　市場的整體下行，二手房市場的確受到了重大的沖擊。

　　高價不再，誠意出售，成為當下東莞二手房市場的主旋律。

　　但還是那句話，沒有調查就沒有發言權，實踐出真知。

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