土地溢價率三年新高 頭部國央企圍獵優質地塊

　　1 月，農歷春節的臨近使得土地市場交易規模出現季節性下滑。然而，在京杭深等地高溢價地塊的強力推動下，土地市場通過 “以質換量”，實現了近三年來的最高溢價率。數據顯示，1 月全國 300 城平均溢價率攀升至 8.7%，較上月大幅增加 4.7 個百分點，創下自 2022 年以來的新高。

　　北京、深圳、杭州等地的優質地塊成功實現 “開門紅”，多宗高總價、高溢價地塊順利拍出。在重點 30 城的土地交易中，平均溢價率更是高達 15.3%，顯著高于全國平均水平。盡管市場仍以底價成交為主，占比達 83%，但個別地塊的高熱表現拉高了整體溢價率。其中，溢價率在 20% 以上的地塊占比 8% ，土地市場熱度呈現出 “兩頭高、中間低” 的分布特征。

　　在對高溢價地塊的分析中發現，小體量地塊更受市場青睞。在全國 300 城的高溢價地塊中，74% 的地塊建筑面積小于 5 萬平方米;重點 30 城中，建面在 5 - 10 萬平方米區間的高溢價地塊占比達 50%。一旦地塊建面超過 20 萬平方米，幾乎很難出現高溢價成交的情況。

　　通過對一線和二線城市典型高溢價地塊的研究，市場競爭壓力、配套條件和盈利空間成為企業拿地時重點考量的因素。成都成華區和青羊區的地塊因地理位置優越、配套成熟且存量壓力小，分別以 51.1% 和 24.4% 的高溢價率成交;杭州多宗地塊因交通便利、配套完善，投資價值高而拍出高溢價;南京鼓樓區的 NO.2024G96 地塊，憑借位置好、體量小、密度低和盈利空間大等優勢，溢價率達 16.24%。

　　從拿地房企的角度來看，民企在高溢價地塊的競爭中占據了近四成份額。國央企憑借雄厚實力在全國范圍內圍獵優質地塊，華潤在成都、杭州、北京等地均成功拿地;而民企則更為謹慎，多選擇 “本土作戰”，如成都鴻山集團、杭州濱江和中冠房地產等。