二手房價格回落大趨勢下 廣州學(xué)區(qū)房價格滑落明顯

　　近日，廣州產(chǎn)權(quán)交易所掛牌一批越秀區(qū)住宅，委托方廣州輕工國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“廣輕工資管”）掛牌出讓東風(fēng)廣場、錦城花園兩小區(qū)住宅共22套，面積段為69平方米至110平方米，單價在7.2萬元/平方米至9.4萬元/平方米之間。2023年5月，廣輕工資管曾同樣掛牌出讓一批位于東風(fēng)廣場的房源，彼時最低掛牌單價為9.84萬元/平方米。與2023年同期相比，本次掛牌的東風(fēng)廣場房源最低均價下降近27%。

　　由于本次掛牌房源涉及的兩個小區(qū)學(xué)位對應(yīng)學(xué)校為廣東省一級公立小學(xué)東風(fēng)東路小學(xué)，有觀點認(rèn)為，廣州部分“學(xué)區(qū)房”價格跌落。對此，有業(yè)內(nèi)人士向羊城晚報記者表示，以東風(fēng)廣場為例說明“學(xué)區(qū)房”價格跌落并不合適，該小區(qū)建設(shè)周期長、戶型種類多，新老單位樓齡最長相差20年，不同單位的成交價差一直有較大差距。不過，在二手房價格回落的大趨勢下，一些近兩年漲幅過大、樓齡較長的“學(xué)區(qū)房”確實在“擠泡沫”。記者走訪發(fā)現(xiàn)，越秀、天河部分教育資源集中的板塊，“學(xué)區(qū)房”價格回調(diào)確實存在。

　　“學(xué)區(qū)房”成交旺季結(jié)束

　　降價確實存在

　　由于2024年春節(jié)假期一直持續(xù)到2月中旬，二手房交易高峰來得也相對較晚。但對于“學(xué)區(qū)房”而言，2月、3月恰恰是成交高峰期。據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，自2023年1月以來，廣州二手市場持續(xù)下行，均價走低，成交均價長期在3萬元/平方米以下。直至2024年5月下旬，成交均價在樓市新政作用下才稍有起色，重回3萬元/平方米以上。與二手房大盤熱度存在時間差，也導(dǎo)致部分在居住屬性方面較弱的“學(xué)區(qū)房”在4月上旬后價格開始滑落。

　　據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，從東風(fēng)東路小學(xué)、水蔭路小學(xué)、農(nóng)林下路小學(xué)等教育資源集中的東風(fēng)東、環(huán)市東區(qū)域近一年的成交價格走勢看，東風(fēng)東區(qū)域近一年間的最高跌幅在18%左右，而環(huán)市東區(qū)域跌幅在8%以內(nèi)。若將參考周期提前至“學(xué)區(qū)房”交易活躍的二月、三月，成交均價出現(xiàn)了環(huán)比增長，但4月開始，兩區(qū)域成交均價均有小幅下跌。

　　某連鎖中介品牌環(huán)市東區(qū)域門店負(fù)責(zé)人廖先生告訴羊城晚報記者，東風(fēng)東板塊帶有學(xué)位的住宅在近一年內(nèi)的價格確實在下跌，但跌幅并不算大。以本次大批掛牌的東風(fēng)廣場為例，今年4月，建成于1998年的東風(fēng)廣場二期成交建筑面積約70平方米的兩房單位一套，價格為565萬元，單價約8萬元/平方米；5月，另一套同期同面積段的兩房單位，則以約7.44萬元/平方米的單價成交，單價約差7%。因此，本次掛牌的東風(fēng)廣場房源，最低掛牌價實際上并非遠(yuǎn)低于市場成交價。

　　部分區(qū)域往年漲幅過大

　　價格滑落明顯

　　與已經(jīng)實施分組電腦派位多年、學(xué)位確定性相對較強(qiáng)的越秀區(qū)東風(fēng)東板塊不同，天河區(qū)林和區(qū)域的“學(xué)區(qū)房”在近一年內(nèi)出現(xiàn)了幅度較大的價格滑落。一方面，2020年8月至2021年8月間，該區(qū)域漲幅過大；另一方面，近年區(qū)域內(nèi)廣州中學(xué)學(xué)位緊張帶來的小升初不確定性，也在一定程度上造成了影響。

　　貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，近一年來，林和區(qū)域最高成交均價為2023年6月的約9.87萬元/平方米，自2023年9月開始出現(xiàn)幅度較大、持續(xù)時間較長的價格滑落，至本月已達(dá)約6.3萬元/平方米，跌幅約36%，成交均價已與東風(fēng)東區(qū)域持平。

　　某連鎖中介品牌林和區(qū)域門店負(fù)責(zé)人向羊城晚報記者表示，林和區(qū)域近一年內(nèi)的成交均價跌幅在20%以上，部分行情較為極端的小區(qū)和戶型，跌幅甚至接近40%。該門店的業(yè)務(wù)范圍涵蓋龍口西小學(xué)、華陽小學(xué)多個校區(qū)，主要業(yè)務(wù)均為“學(xué)區(qū)房”。據(jù)介紹，2023年該門店成交額在該品牌廣州區(qū)域中位居前列，數(shù)據(jù)參考價值較高。該負(fù)責(zé)人表示，截至目前，門店今年月均成交6單二手房交易，但區(qū)域業(yè)主“以價換量”脫手的并不少。以區(qū)域內(nèi)所處學(xué)區(qū)質(zhì)量相對較弱的中怡城市花園為例，由于該小區(qū)地段并不在華陽小學(xué)（天河?xùn)|校區(qū)）招生范圍內(nèi)，價格相對較低。該小區(qū)的一居戶型面積小、總價低，較受歡迎。2023年2月，該小區(qū)一套建筑面積約43平方米的一房單位以356萬元總價成交，而在不久前的5月，同一戶型單位的最新成交價則是230萬元。

　　某環(huán)市東區(qū)域的中介行業(yè)人士告訴記者，“學(xué)區(qū)房”價格回落與整體市場下行有很大關(guān)系。而且，此前漲幅越大的，在這一輪調(diào)控中降幅就會越大。近年來，廣州中小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)愈發(fā)普遍，“學(xué)區(qū)房”的概念正在逐漸弱化，價格走勢仍會與二手房大盤整體一致。