深圳二手房市場“以價(jià)換量”為主，超8成房源低于參考價(jià)成交

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，“5·17”新政后率先起來的是二手房市場，同時(shí)，新房剛需、剛改有一定起色。

　　“5·17”新政的影響力，率先體現(xiàn)在一線城市二手房市場升溫。

　　6月，四大一線城市二手房成交量集體上揚(yáng)，其中，滬深二手房交易量創(chuàng)下三年來新高；北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)15個(gè)月新高；廣州二手房網(wǎng)簽數(shù)也創(chuàng)下2023年4月以來的新高。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“二手房市場好轉(zhuǎn)，成為穩(wěn)定樓市的‘生力軍’。其以‘以價(jià)換量’為主要特征，這也源于‘需求是跌出來的’這個(gè)樸素的道理，這是樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化后的新常態(tài)。”

　　深圳二手房“以價(jià)換量”，議價(jià)空間仍處高位

　　7月2日，據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心統(tǒng)計(jì)，6月深圳市二手住宅備案量達(dá)到4172套，同比上升73.3%，創(chuàng)下自2021年4月以來的新高，并且連續(xù)4個(gè)月的過戶量均穩(wěn)定在4000套左右水平。

　　成交雖然有所增長，但二手房的價(jià)格在下跌。據(jù)樂有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，6月深圳二手住宅成交均價(jià)為6.05萬元/平方米，環(huán)比下跌4%，同比下跌15%；最新業(yè)主掛牌價(jià)6.79萬元/平方米，環(huán)比下跌1%，同比下跌11%。

　　今年上半年深圳二手房成交量也創(chuàng)近三年新高。據(jù)樂有家研究中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2024年1-6月全市二手住宅過戶成交21394套，同比上漲32%，是近三年上半年的新高。

　　從價(jià)格方面來看，來自深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，2024年上半年，深圳二手房新增掛牌均價(jià)同比下跌11%，環(huán)比下跌13%；議價(jià)率方面，2024年上半年為6.7%，達(dá)到2019年以來半年度新高，相比去年同期擴(kuò)大0.9%。

　　議價(jià)率表示成交價(jià)和業(yè)主報(bào)價(jià)的差距，當(dāng)前掛牌均價(jià)下跌、議價(jià)率處于高位，顯示在當(dāng)前市場環(huán)境下業(yè)主報(bào)價(jià)普遍偏低，而且愿意調(diào)整預(yù)期降價(jià)出售的業(yè)主變多了。貝殼研究院認(rèn)為：“這樣的變化，一方面說明業(yè)主整體心態(tài)偏弱，因此定價(jià)合理；另一方面說明剛需成交比例擴(kuò)大，吸引剛需盤業(yè)主掛牌，最終也在一定程度上拉低了均價(jià)水平。”

　　另外一組上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更能反映出當(dāng)下深圳二手房市場“以價(jià)換量”的特征。據(jù)深圳樂有家門店成交數(shù)據(jù)顯示，上半年交易的二手住宅里，超83%的房源以低于參考價(jià)的價(jià)格成交，較2023年下半年增加了13個(gè)百分點(diǎn)。其中，上半年低于參考價(jià)20%以上的房源占比達(dá)到26.45%，與2023年下半年占比相比，增長了150%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“從6月數(shù)據(jù)來看，二手房市場是明顯熱于新房市場的，也就是‘5·17’新政后率先起來的是二手房市場，同時(shí)，新房剛需、剛改有一定起色，這說明當(dāng)前入市的人群對(duì)于住房的需求是剛性的，對(duì)于價(jià)格是敏感的，也就是購房者認(rèn)為房價(jià)降到了心理價(jià)位才會(huì)出手。當(dāng)前量增價(jià)減是特征，這一趨勢在未來一段時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)。”

　　新政后四大一線城市二手房成交量全面上漲

　　事實(shí)上，不僅僅是深圳，四大一線城市二手房市場在6月份都明顯升溫。

　　6月，上海二手房成交突破2萬套大關(guān)，在四大一線城市中排名也是首位。據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份上海二手房成交26374套，環(huán)比上漲48.94%，成交量創(chuàng)近36個(gè)月以來新高。

　　其次，北京的二手房網(wǎng)簽量也接近1.5萬套。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2024年6月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14987套，環(huán)比增長12.0%，同比增長29.1%。

　　同時(shí)，據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測，6月北京二手住宅網(wǎng)簽量超過2024年3月的“小陽春”，這也創(chuàng)下近15個(gè)月新高。從3月開始，北京二手住宅網(wǎng)簽量已連續(xù)4個(gè)月超過1.3萬套，整體市場處于高位運(yùn)行。

　　此外，廣州二手房網(wǎng)簽量也突破1萬宗。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)消息，在“5·28”等一系列強(qiáng)利好政策的加持下，2024年6月廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)達(dá)到10456宗，環(huán)比大幅上漲33.4%，成交宗數(shù)也創(chuàng)下自2023年4月以來的新高。

　　對(duì)此，李宇嘉分析稱：“‘5·17新政’率先帶動(dòng)一線城市二手房市場，二手房成交量起來，但是價(jià)格還是在下降，因?yàn)楫?dāng)前二手房掛牌量還是上漲的，同時(shí)新房去化周期并沒有縮短，所以未來二手房還是以‘以價(jià)換量’為主。”